L'opposition du syndic peut-elle bloquer la vente elle-même ?

Non : la vente se signe normalement. L'opposition bloque seulement le versement d'une partie du prix, séquestrée par le notaire à hauteur des sommes réclamées. Le vendeur touche le solde immédiatement et le reste après paiement du syndicat ou décision de justice.

Que se passe-t-il si le prix de vente ne couvre pas toute la dette ?

Le syndicat se paie sur les sommes séquestrées et reste créancier du solde : il peut poursuivre le recouvrement contre le vendeur par les voies ordinaires. L'acquéreur, lui, n'est jamais tenu des dettes de son prédécesseur envers le syndicat.

Les vieilles dettes de charges peuvent-elles figurer dans l'opposition ?

Les charges de copropriété se prescrivent par cinq ans. Des sommes plus anciennes incluses dans l'opposition se contestent : demandez le détail ligne à ligne, réclamez la mainlevée partielle par LRAR et, en cas de refus, saisissez le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.

Qu'est-ce que le certificat de l'article 20 exactement ?

Un document de moins d'un mois délivré par le syndic attestant que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat. Présenté au notaire, il permet le versement du prix sans retenue. La loi ALUR a ajouté un second volet : le syndic signale aussi si l'acquéreur est déjà copropriétaire défaillant dans la même copropriété.

Vendre avec des dettes de charges : l'opposition du syndic expliquée

Vous vendez votre appartement alors que vous devez des charges à la copropriété, et une question vous ronge : la vente peut-elle se faire ? La réponse est oui. Des dettes de charges n'empêchent jamais de vendre, le syndic dispose simplement d'une arme redoutable et parfaitement légale pour se payer au passage : l'opposition sur le prix de vente, prévue par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Comprendre ce mécanisme, c'est éviter les mauvaises surprises chez le notaire et, souvent, sortir de la vente apuré et serein.

Le mécanisme de l'article 20, étape par étape

Tout part du notaire.Si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic datant de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire adresse au syndic un avis de mutation l'informant du transfert de propriété. À compter de la réception de cet avis, le syndic dispose de quinze jours pour former opposition au versement du prix, par acte de commissaire de justice (l'ancien huissier) adressé au notaire. Cette opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance du syndicat : charges échues impayées, provisions exigibles, sommes devenues exigibles par l'effet de la déchéance du terme de l'article 19-2.

L'opposition fait obstacle au versement au vendeur des sommes réclamées dans la limite du montant indiqué dans l'acte. En pratique, le notaire retient donc les fonds concernés jusqu'à l'accord entre le syndic et le vendeur ou, à défaut, selon les modalités prévues par l'article 20. Le syndicat bénéficie en outre d'une hypothèque légale sur le lot pour garantir ses créances : les dettes de charges ne disparaissent donc pas avec la vente.

Étape	Qui agit	Délai
Signature de l'acte authentique	Vendeur, acquéreur, notaire	Jour J
Avis de mutation au syndic	Le notaire	Dans les 15 jours du transfert de propriété, si le vendeur n'a pas présenté le certificat du syndic prévu par l'article 20
Opposition par acte de commissaire de justice	Le syndic	15 jours à compter de la réception de l'avis
Séquestre des sommes réclamées	Le notaire	Immédiat, jusqu'à apurement ou décision de justice
Versement du solde au vendeur	Le notaire	Après paiement du syndicat ou mainlevée

Ce que le syndic peut retenir, et ce qu'il ne peut pas

L'opposition porte sur les sommes restant dues par l'ancien propriétaire au syndicat, dans les limites prévues par l'article 20 : notamment les charges et provisions exigibles ainsi que les autres sommes effectivement dues au syndicat. Elle ne peut pas servir de fourre-tout : une opposition qui n'énonce pas le montant et la cause de la créance, ou qui n'est pas formée par acte extrajudiciaire dans le délai de quinze jours, est nulle. De même, le syndic ne peut pas y glisser des sommes simplement futures ou hypothétiques : la régularisation des charges de l'exercice en cours, révélée après l'approbation des comptes, suivra son propre chemin (voyez qui paie les charges l'année de la vente).

💡 Et l'acheteur, dans tout ça ?

L'acquéreur n'est pas personnellement tenu des dettes de charges antérieures du vendeur envers le syndicat du seul fait de l'achat. L'opposition permet au syndicat de faire retenir sur le prix les sommes restant dues par l'ancien propriétaire. La répartition de certaines sommes entre vendeur et acquéreur peut toutefois être prévue entre les parties, sans modifier les droits du syndicat. Seule vigilance côté acquéreur, instaurée par la loi ALUR : s'il est déjà copropriétaire défaillant dans la même copropriété, le syndic le signalera dans le certificat prévu à l'article 20, et la vente ne pourra se faire qu'après apurement de sa propre dette.

Vendeur endetté : comment anticiper pour vendre sans accroc

La pire stratégie est de découvrir le montant chez le notaire. La bonne consiste à prendre les devants dès le compromis :

Demandez votre relevé de compte copropriétaire au syndic et vérifiez chaque ligne : l'état daté établi pour la vente listera de toute façon les sommes dues, autant les connaître avant ;
Si vous pouvez solder, soldez avant l'acte : un vendeur à jour peut demander au syndic le certificat de moins d'un mois prévu à l'article 20, attestant qu'il est libre de toute obligation envers le syndicat ; la présentation de ce certificat permet d'éviter la transmission de l'avis de mutation et le mécanisme d'opposition prévu par l'article 20.
Si vous ne pouvez pas solder, négociez un échéancier avec le syndic ou, plus simple dans le cadre d'une vente, convenez que la dette sera intégralement payée par prélèvement sur le prix : l'opposition devient alors une simple formalité de règlement, sans conflit ;
Contestez les lignes douteuses par écrit avant la vente : frais de relance injustifiés, frais abusifs, sommes prescrites (les charges se prescrivent par cinq ans). Après la vente, chaque ligne contestée est une somme séquestrée de plus.

Contester une opposition abusive

Le séquestre n'est pas un jugement : si le syndic a inclus des sommes indues, prescrites ou déjà réglées, écrivez-lui en LRAR pour demander la mainlevée partielle ou totale de l'opposition, justificatifs à l'appui. En cas de refus, la contestation se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Vérifiez aussi la régularité formelle : opposition tardive (au-delà des quinze jours), simple courrier au lieu d'un acte de commissaire de justice, absence de détail des causes de la créance sont autant de motifs de nullité que la jurisprudence sanctionne avec constance. Un syndic qui multiplie les frais contestables sur les comptes des copropriétaires mérite un examen d'ensemble : notre guide sur la gestion des impayés décrit ce que doit être une gestion normale.

L'essentiel à retenir

Vendre avec des dettes de charges est possible : lorsque le vendeur n'a pas présenté le certificat prévu par l'article 20, le notaire en avise le syndic et celui-ci dispose de quinze jours à compter de la réception de l'avis pour former opposition au versement des fonds ; les sommes concernées peuvent alors être retenues sur le prix de vente pour régler la dette du vendeur. Anticipez en vérifiant votre compte dès le compromis, soldez ou organisez le paiement sur le prix, et contestez avant l'acte les lignes injustifiées. Ces frictions autour des mutations en disent long sur la qualité d'un cabinet : avant votre prochaine acquisition en copropriété, comparez les syndics de votre secteur et jetez un œil aux tarifs réellement pratiqués commune par commune.