Sommaire
- L'état daté : le seul document du syndic au prix plafonné
- Le pré-état daté : le frais que vous pouvez éviter
- Les diagnostics : le dossier technique à votre charge
- Charges de l'année de vente : ce que vous paierez encore
- Fonds de travaux et travaux votés : les faux amis du vendeur
- Si vous devez de l'argent au syndicat : l'opposition
- Le tableau récapitulatif vendeur / acquéreur
- L'essentiel à retenir
Vendre un lot de copropriété coûte plus cher que vendre une maison : entre l'état daté, le pré-état daté que certains syndics facturent au prix fort, les diagnostics et les régularisations de charges, le vendeur découvre souvent la note au compte-goutte, entre le compromis et l'acte. Voici la liste complète des frais qui vous incombent, ceux qui sont plafonnés, ceux qui sont négociables, et ceux que vous pouvez purement et simplement éviter.
L'état daté : le seul document du syndic au prix plafonné
L'état daté est établi par le syndic à la demande du notaire avant l'acte de vente. Il détaille en trois parties les sommes que vous devez au syndicat, celles que le syndicat pourrait vous devoir, et celles qui incomberont à l'acquéreur. Son prix est plafonné à 380 € TTC par le décret du 21 février 2020, et ce plafond s'entend par mutation, pas par lot : la vente d'un appartement avec sa cave et son parking donne lieu à un seul état daté, donc un seul plafond. Il est à la charge du vendeur. Tout dépassement se conteste : notre article de référence sur l'état daté et son plafond de 380 € détaille la marche à suivre.
Le pré-état daté : le frais que vous pouvez éviter
Avant le compromis, la loi (article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation) impose de remettre à l'acquéreur une série d'informations financières : montant des charges courantes et hors budget des deux derniers exercices, sommes dues au syndicat, fonds de travaux, impayés globaux et dettes fournisseurs. Beaucoup de syndics facturent pour cela un « pré-état daté » : 150 à 400 € constatés, sans aucun plafond légal, car ce document n'est pas une prestation obligatoire du syndic. Ces informations figurent dans les appels de charges, les annexes comptables de la dernière AG et sur l'extranet : un vendeur organisé peut les réunir lui-même, gratuitement. Notre dossier pré-état daté : obligatoire ou pas, à quel prix ? explique comment faire, pièce par pièce.
💡 Bon à savoir
Pré-état daté avant le compromis, état daté avant l'acte : seul le second est un document du syndic à proprement parler, et seul son prix est plafonné. Si votre syndic facture le pré-état daté au même tarif que l'état daté, ou refuse de vous communiquer les pièces pour le faire vous-même, c'est un signal sur sa politique tarifaire générale : comparez son contrat via le comparateur SyndiCompare.
Les diagnostics : le dossier technique à votre charge
Le dossier de diagnostic technique est généralement financé par le vendeur, qui doit fournir les diagnostics exigibles pour la vente : DPE, amiante, plomb (selon l'année de construction), électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), état des risques, et le mesurage loi Carrez, spécifique à la copropriété. Comptez globalement quelques centaines d'euros selon le nombre de diagnostics requis, et faites établir le mesurage par un professionnel : une erreur de surface Carrez de plus de 5 % vous expose à une réduction de prix pendant un an après la vente, le vendeur peut, selon les circonstances, exercer sont droit de recours contre le professionnel ayant réalisé le mesurage, sans que cela le décharge automatiquement de sa responsabilité envers l'acquéreur.
Charges de l'année de vente : ce que vous paierez encore
Deux règles gouvernent la répartition, et elles surprennent toujours :
- Les provisions du budget prévisionnel sont dues par le vendeur, même si la vente intervient en cours de trimestre. Un accord de prorata entre vendeur et acquéreur reste possible, mais il ne s'impose pas au syndic.
- Les provisions pour dépenses hors budget prévisionnel sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles. Quant à la régularisation annuelle après approbation des comptes, elle est portée au crédit ou au débit du compte du copropriétaire présent à cette date, même si elle concerne un exercice antérieur.
Le fameux « prorata temporis » que propose le notaire n'est qu'une convention entre vendeur et acquéreur, parfaitement valable entre vous mais inopposable au syndic. Le détail, avec exemples, est dans qui paie les charges l'année de la vente ?.
Fonds de travaux et travaux votés : les faux amis du vendeur
Le fonds de travaux alimenté pendant des années ne vous sera pas remboursé par le syndicat : il est définitivement acquis à la copropriété. Sa récupération ne peut passer que par la négociation avec l'acquéreur, au compromis : voyez fonds de travaux et vente : peut-on le récupérer ?. À l'inverse, l'avance de trésorerie (fonds de roulement) vous est remboursée par le syndic après la vente.
Quant aux travaux votés, c'est la date d'exigibilité des appels de fonds qui décide : les appels exigibles avant l'acte sont pour vous, ceux d'après pour l'acquéreur, sauf convention contraire entre vous. Un ravalement voté juste avant la mise en vente peut donc rester à votre charge, ou devenir un argument de négociation : détails dans travaux votés avant la vente : qui paie ?.
Si vous devez de l'argent au syndicat : l'opposition
Si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic datant de moins d'un mois et attestant qu'il est libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire notifie la mutation au syndic dans les quinze jours suivant le transfert de propriété. À compter de la réception de cet avis, le syndic dispose de quinze jours pour former opposition au versement du prix, dans les limites prévues par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 : le notaire séquestre alors les sommes dues, qui seront prélevées sur le produit de la vente, frais d'opposition en sus. Rien n'empêche la vente, mais votre net vendeur fond d'autant : notre article sur l'opposition du syndic sur le prix de vente décrit la procédure et les moyens de la purger en amont.
Le tableau récapitulatif vendeur / acquéreur
| Poste | Qui paie | Montant / règle |
|---|---|---|
| État daté | Vendeur | Plafonné à 380 € TTC par mutation |
| Pré-état daté | Vendeur | Non obligatoire, non plafonné : évitable |
| Diagnostics (dont Carrez) | Vendeur | Quelques centaines d'euros selon le lot |
| Provisions du trimestre en cours | Copropriétaire au 1er jour du trimestre | Prorata possible entre parties, inopposable au syndic |
| Régularisation annuelle des charges | Copropriétaire au moment de l'approbation des comptes | Peut jouer dans les deux sens |
| Appels de fonds travaux | Celui qui est copropriétaire à l'exigibilité | Négociable au compromis |
| Fonds de travaux | Perdu pour le vendeur | Acquis au syndicat ; compensation négociable |
| Frais d'opposition (si dettes) | Vendeur | Prélevés sur le prix de vente |
⚠️ Attention
Demandez l'état daté au bon moment, en coordination avec le notaire et le syndic. Évitez de le commander trop tôt si la date de signature risque de changer, afin de limiter les démarches inutiles ou les frais supplémentaires prévus au contrat. Attention à ne pas le confondre avec le certificat attestant que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat : ce dernier doit dater de moins d'un mois pour éviter la procédure de notification et d'opposition prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Exigez un devis écrit pour toute prestation liée à la vente.
L'essentiel à retenir
Côté vendeur, les frais de copropriété d'une vente se résument à : un état daté plafonné à 380 €, un pré-état daté évitable, les diagnostics, les charges jusqu'à l'acte selon les règles d'exigibilité, et un fonds de travaux qui reste à la copropriété. Presque tout le reste se négocie au compromis, à condition de le savoir avant de signer. Et si les frais de mutation de votre syndic vous semblent systématiquement au plafond, c'est peut-être tout le contrat qui mérite un examen : les tarifs réels constatés par commune et une comparaison SyndiCompare vous situeront en quelques minutes.
Vos questions sur le sujet
Le syndic peut-il facturer des frais de mutation à l'acquéreur ?
Non : les honoraires liés à la mutation, état daté compris, sont à la charge du vendeur. Une clause du compromis peut prévoir un partage entre les parties, mais le syndic, lui, ne peut réclamer ces frais qu'au copropriétaire vendeur.
L'état daté est-il obligatoire pour toutes les ventes ?
Il est requis pour la vente d'un lot de copropriété dès lors qu'un acte authentique constate le transfert : le notaire le demande au syndic avant la signature. Seules les copropriétés sans syndic ne peuvent pas le produire, ce qui bloque la vente jusqu'à régularisation.
Le vendeur récupère-t-il son avance de trésorerie (fonds de roulement) ?
Oui : contrairement au fonds de travaux, l'avance de trésorerie est remboursable au vendeur après la vente, en pratique lors de l'arrêté de compte qui suit la notification de la mutation au syndic. Relancez le syndic par écrit si le remboursement tarde.
Que risque un vendeur qui cache un appel de fonds à venir ?
Les appels exigibles après l'acte incombent juridiquement à l'acquéreur, mais la dissimulation d'une information connue (travaux votés, échéancier) peut engager la responsabilité du vendeur sur le terrain de la réticence dolosive. Les résolutions votées figurent de toute façon aux PV annexés au compromis.
