Sommaire
Vous avez acheté 60 m² et un nouveau mesurage n'en trouve que 55 : la loi Carrez n'est pas une simple mention de plus dans l'acte de vente. L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 donne à l'acheteur un levier financier réel : si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, le vendeur doit une réduction de prix proportionnelle au manque. Encore faut-il agir vite : l'action doit être engagée dans l'année qui suit l'acte authentique.
Voici ce que couvre cette garantie, comment se calcule le remboursement, et la marche à suivre.
Ce que garantit l'article 46 de la loi de 1965
Toute promesse de vente et tout acte portant sur un lot de copropriété (ou une fraction de lot) doivent mentionner la superficie de la partie privative. Seules exceptions : les caves, garages, emplacements de stationnement et les lots de moins de 8 m². Le texte, issu de la loi dite « Carrez » de 1996 et intégré à la loi du 10 juillet 1965, prévoit trois sanctions graduées :
- aucune mention de superficie : l'acheteur peut demander la nullité de l'acte ;
- superficie réelle inférieure de plus de 5 % : l'acheteur peut exiger une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;
- superficie réelle supérieure : l'excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix. Le vendeur ne peut rien réclamer.
Ce que mesure (vraiment) la loi Carrez
La superficie privative correspond aux planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Les parties de pièces d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ne comptent pas, ce qui explique la plupart des erreurs constatées dans les logements sous combles. Balcons, terrasses, jardins, caves et parkings sont exclus du calcul.
💡 Bon à savoir
La superficie Carrez n'est pas la surface habitable (dite « loi Boutin », utilisée pour la location) : une véranda close et couverte compte en Carrez mais pas en habitable. Comparer les deux chiffres d'une annonce donne souvent un premier indice d'incohérence, au même titre que les autres documents à vérifier avant d'acheter en copropriété.
Le calcul de la réduction : cas chiffrés
La réduction porte sur la totalité des mètres carrés manquants, pas seulement sur la fraction qui dépasse 5 % : le seuil de 5 % est un déclencheur, pas une franchise. Exemple sur un appartement vendu 300 000 € pour 60 m² annoncés :
| Superficie réelle | Écart | Conséquence |
|---|---|---|
| 57,5 m² | 4,2 % | Aucune : l'écart reste sous le seuil de 5 % |
| 55 m² | 8,3 % | Réduction de 300 000 € x 5/60 = 25 000 € |
| 63 m² | + 5 % | Aucune : l'excédent est acquis à l'acheteur |
Sur un bien à 5 000 € le m², le recours se chiffre donc vite en dizaines de milliers d'euros : c'est l'une des actions les plus rentables du droit de la copropriété.
La procédure : tout se joue dans l'année
- Faites remesurer le lot par un diagnostiqueur professionnel, en lui demandant un certificat de mesurage détaillé pièce par pièce.
- Tentez l'amiable : lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, certificat joint, chiffrage précis de la réduction demandée, copie au notaire.
- À défaut d'accord, assignez le vendeur devant le tribunal judiciaire en diminution du prix. L'action est ouverte à l'acheteur seul.
⚠️ Attention
Le délai d'un an court à compter de la signature de l'acte authentique, pas de la découverte de l'erreur. Passé ce délai couperet, plus aucune action n'est possible, même pour un écart de 20 %. Si vous avez un doute, faites mesurer dès l'entrée dans les lieux, pas au moment de revendre.
Le vendeur condamné n'est pas toujours le payeur final : s'il avait fait établir le mesurage par un professionnel, la jurisprudence constante lui permet de se retourner contre le diagnostiqueur fautif. Le vendeur qui a mesuré lui-même, en revanche, supporte seul le risque, un point à garder en tête au moment de chiffrer les frais d'une vente en copropriété.
Aucune mention du tout : la nullité
Si la promesse ne mentionne aucune superficie, le bénéficiaire peut en demander la nullité. Toutefois, si l'acte authentique constatant la vente mentionne la superficie privative, sa signature entraîne la déchéance du droit d'engager ou de poursuivre une action en nullité de la promesse fondée sur cette omission. Si l'acte authentique lui-même ne mentionne aucune superficie, l'action en nullité doit être engagée au plus tard dans le mois suivant sa signature. Après la vente, lorsque la superficie a été mentionnée mais s'avère insuffisante de plus de 5 %, c'est l'action en diminution du prix qui peut être exercée, dans le délai d'un an.
Vérifier avant plutôt que plaider après
Le certificat de mesurage figure dans le dossier de diagnostic technique remis avant la vente. Croisez-le avec la fiche synthétique de la copropriété et l'état descriptif de division : une incohérence entre la superficie annoncée et les tantièmes du lot mérite une question au vendeur, avant l'offre plutôt qu'au tribunal.
L'essentiel à retenir
La mention Carrez est obligatoire pour les lots ou fractions de lots concernés par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exception notamment des caves, garages, emplacements de stationnement et lots de moins de 8 m². Ce contrôle s'ajoute aux vérifications de fond sur la copropriété elle-même : charges, travaux votés, santé financière. Pour situer le budget de fonctionnement de l'immeuble que vous visez, les tarifs de syndic constatés commune par commune et le comparateur SyndiCompare donnent les chiffres réels du marché.
Vos questions sur le sujet
La garantie Carrez s'applique-t-elle à une maison individuelle ?
Non, sauf si la maison est elle-même un lot de copropriété (copropriété horizontale). La mention de superficie de l'article 46 ne concerne que les ventes de lots ou fractions de lots de copropriété de plus de 8 m², hors caves, garages et emplacements de stationnement.
Qui paie le mesurage Carrez, le vendeur ou l'acheteur ?
Le vendeur, comme les autres diagnostics de la vente. Le recours à un professionnel n'est pas obligatoire, mais un vendeur qui mesure lui-même supporte seul le risque d'erreur, alors qu'un diagnostiqueur fautif assume la réduction de prix à sa place.
Peut-on agir si l'erreur est découverte plus d'un an après l'achat ?
Non pour l'action en diminution du prix : le délai d'un an court à compter de l'acte authentique et n'est pas prolongé par une découverte tardive. Reste, dans certains cas de fausse déclaration délibérée, le terrain du dol, plus incertain et plus coûteux à plaider.
Une véranda ou des combles comptent-ils dans la surface Carrez ?
Une véranda close et couverte compte. Les combles aussi, mais uniquement pour leurs surfaces d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m : c'est la première source d'erreurs dans les logements sous les toits.
