L'assureur peut-il m'indemniser directement, sans passer par le syndic ?

Oui, pour les dommages à vos parties privatives : dans les sinistres courants gérés sous convention IRSI, c'est votre propre assureur multirisque qui vous indemnise directement. Le syndic n'est un passage obligé que pour les indemnités dues au syndicat au titre des parties communes.

Le syndic peut-il retenir mon indemnité parce que je dois des charges ?

Il ne peut pas décider seul cette compensation : une somme détenue pour votre compte doit vous être reversée, et le recouvrement des charges suit ses propres voies. S'il l'invoque, exigez une justification écrite et rappelez ses obligations de mandataire ; le juge tranchera en cas de blocage.

Que faire si le syndic n'a jamais déclaré le sinistre à l'assureur ?

Déclarez vous-même sans attendre, à titre conservatoire, auprès de votre assureur et de celui de l'immeuble : la prescription de deux ans du code des assurances court vite. Le défaut de déclaration du syndic engage sa responsabilité pour la part d'indemnisation perdue.

À partir de quand les intérêts de retard courent-ils ?

À compter de la réception de votre mise en demeure de payer : c'est elle qui fait courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues, en application de l'article 1231-6 du code civil. D'où l'importance d'un recommandé daté plutôt que de relances téléphoniques.

Sinistre : le syndic tarde à reverser les indemnités d'assurance

Le sinistre remonte à dix-huit mois, l'assureur de l'immeuble a réglé depuis longtemps, et pourtant rien : les travaux ne démarrent pas, votre quote-part ne vous est pas reversée, et le syndic répond évasivement « que le dossier suit son cours ». L'indemnité d'assurance encaissée puis immobilisée par le syndic est une plainte récurrente des copropriétaires, d'autant plus exaspérante que l'argent existe, quelque part, sur un compte.

Voici comment fonctionne le circuit de l'indemnisation en copropriété, ce que le syndic a le droit (et surtout pas le droit) de faire des fonds, et la marche à suivre pour les faire sortir.

Le circuit normal d'une indemnité en copropriété

Tout dépend de ce que l'indemnité répare :

dommages aux parties communes (toiture, façade, colonnes, hall) : l'assurance de l'immeuble indemnise le syndicat des copropriétaires. Le syndic encaisse pour le compte du syndicat et l'argent doit financer les réparations ;
dommages aux parties privatives : dans les dégâts des eaux et incendies courants, la convention IRSI conduit l'assureur de chaque occupant à indemniser directement son assuré ; le syndic n'a pas à toucher ces fonds. Notre guide du dégât des eaux en copropriété détaille qui déclare quoi ;
cas mixtes : lorsqu'une indemnité versée à l'assurance de l'immeuble couvre à la fois des dommages aux parties communes et des dommages affectant des parties privatives, son affectation dépend des dommages effectivement indemnisés et des modalités prévues par le contrat d'assurance. Le syndic doit en assurer le suivi comptable et pouvoir justifier de l'utilisation des sommes reçues pour le compte du syndicat.

Ce que le syndic doit faire des fonds, et sous quel contrôle

Le syndic est un mandataire : l'article 1993 du code civil l'oblige à rendre compte de sa gestion et à faire raison au mandant de ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration. Il doit assurer le suivi des indemnités versées au syndicat et leur affectation conformément à leur objet. Les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat sont versées sur le compte séparé du syndicat. Lorsqu'une indemnité concerne des dommages aux parties communes, elle a vocation à financer les réparations correspondantes, selon les décisions nécessaires de l'assemblée générale et les règles applicables aux travaux. Le conseil syndical peut demander les documents permettant de vérifier le versement et l'affectation des fonds.

⚠️ Attention

Ne confondez pas les deux horloges. L'action contre l'assureur se prescrit par deux ans (article L. 114-1 du code des assurances) : si le blocage vient d'un dossier jamais finalisé avec la compagnie, il faut interrompre ce délai (recommandé de réclamation à l'assureur, ou action en justice) avant qu'il n'expire. L'action dirigée contre le syndic obéit à un régime de responsabilité distinct, dont le délai de prescription doit être déterminé selon la nature exacte de l'action. Vérifiez d'abord auprès de l'assureur si l'indemnité a réellement été payée, et quand.

Faire sortir l'argent : la méthode en trois courriers

La demande de comptes : écrivez au syndic (copie au conseil syndical) pour obtenir le décompte de l'indemnité versée, sa date d'encaissement et son affectation. Appuyez-vous sur notre modèle de demande de documents.
La mise en demeure : sans réponse ou sans versement sous quinzaine, adressez une mise en demeure en recommandé de reverser votre quote-part ou d'engager les travaux, en visant l'article 1993 du code civil. Si une somme est effectivement due au copropriétaire et exigible, le retard dans son paiement peut entraîner les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, dans les conditions de l'article 1231-6 du code civil.
L'action : si rien ne bouge, le syndicat peut agir pour obtenir le versement ou l'affectation des sommes qui lui sont dues. En cas de carence du syndic, le président du conseil syndical peut, dans les conditions prévues par l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, agir contre lui en réparation du préjudice subi par le syndicat ; pour des travaux communs bloqués, le syndicat (ou le conseil syndical mandaté) engage la responsabilité du syndic pour les aggravations du sinistre nées du retard, plafonds moisis et infiltrations qui s'étendent en tête. Notre guide des recours contre un syndic inactif décrit l'escalade complète.

Éviter la récidive

Un dossier de sinistre qui traîne dix-huit mois n'est presque jamais un accident isolé : c'est un symptôme de gestion. Exigez désormais une déclaration de sinistre systématique et rapide (notre modèle de déclaration de sinistre aide à la déclencher), un point « sinistres en cours » à chaque réunion du conseil syndical, et une ligne claire dans les comptes annuels pour chaque indemnité perçue. Les fondamentaux du contrat et des garanties sont dans notre guide de l'assurance de la copropriété.

L'essentiel à retenir

L'indemnité d'assurance n'appartient pas au syndic : lorsqu'elle est versée au syndicat, elle doit être suivie et affectée conformément à son objet. Vérifiez auprès de l'assureur que le versement a bien eu lieu, demandez le décompte et l'affectation des sommes, puis mettez en demeure le syndic si une somme effectivement due n'est pas versée ou si les fonds ne sont pas utilisés conformément à leur objet. Si le blocage persiste, les voies de recours dépendent de la nature de l'indemnité et du préjudice subi.