Sommaire
L'assurance de l'immeuble est l'un des postes les plus importants du budget d'une copropriété, et l'un des moins discutés en assemblée générale. Depuis la loi ALUR, assurer le syndicat n'est plus une simple précaution : c'est une obligation légale, pour la copropriété comme pour chaque copropriétaire.
Voici ce que couvre réellement la multirisque immeuble, où s'arrête sa protection, comment se règle un sinistre courant, et pourquoi ce contrat mérite, lui aussi, d'être mis en concurrence.
Une assurance obligatoire depuis la loi ALUR
L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR de 2014, impose au syndicat des copropriétaires de s'assurer contre les risques de responsabilité civile : une tuile qui blesse un passant, une rampe descellée qui provoque une chute, un défaut d'entretien qui cause un dommage. La même loi impose à chaque copropriétaire de s'assurer en responsabilité civile, qu'il occupe son lot ou le loue.
En pratique, les copropriétés ne se contentent pas de la responsabilité civile : elles souscrivent une multirisque immeuble, dont la souscription et le suivi relèvent des missions du syndic, sous le contrôle de l'assemblée générale.
Ce que couvre (et ne couvre pas) la multirisque immeuble
Une multirisque immeuble couvre classiquement l'incendie et les explosions, les dégâts des eaux, les événements climatiques (tempête, grêle, neige), les catastrophes naturelles, le bris de glaces des parties communes, la responsabilité civile du syndicat, souvent le vandalisme sur les parties communes et, en option, la protection juridique du syndicat.
Point essentiel : elle assure en général le bâtiment dans son entier : parties communes, mais aussi la structure des lots privatifs. En revanche, elle ne couvre ni le mobilier des occupants, ni leurs embellissements (parquet, cuisine équipée, peintures), ni leur responsabilité personnelle. La frontière suit largement celle des parties communes et parties privatives : c'est pourquoi l'assurance de l'immeuble ne dispense jamais de s'assurer soi-même.
Qui assure quoi ? Le partage des rôles
| Qui | Assurance | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Le syndicat des copropriétaires | Multirisque immeuble | Bâtiment, parties communes, responsabilité civile du syndicat |
| Le copropriétaire occupant | Multirisque habitation | Sa responsabilité civile, ses biens, ses embellissements |
| Le copropriétaire bailleur | Assurance propriétaire non occupant (PNO) | Sa responsabilité civile de propriétaire, les périodes de vacance |
| Le locataire | Assurance risques locatifs | Incendie, explosion, dégâts des eaux causés au logement, ses biens |
💡 Bon à savoir
Si un copropriétaire refuse de s'assurer malgré l'obligation légale, le syndic peut, après mise en demeure restée infructueuse, souscrire une assurance responsabilité civile pour son compte et à ses frais. Une raison de plus pour le syndic de collecter les attestations d'assurance.
Sinistre : comment ça se passe, et ce que change la convention IRSI
Pour les sinistres les plus fréquents (dégâts des eaux et incendies dont les dommages restent inférieurs à 5 000 € HT), les assureurs appliquent entre eux la convention IRSI, qui simplifie considérablement le règlement : un seul assureur « gestionnaire » pilote le dossier, en principe celui de l'occupant du local sinistré. En dessous de 1 600 € HT, il indemnise directement son assuré sans recours ; entre 1 600 et 5 000 € HT, il organise la recherche de fuite et l'expertise pour le compte de tous, les recours entre assureurs s'exerçant ensuite selon un barème conventionnel. Au-delà de 5 000 € HT, on revient au droit commun, avec expertises contradictoires.
Côté copropriétaire, la marche à suivre reste la même : déclarer le sinistre à son assureur dans les délais du contrat (cinq jours ouvrés en général) et prévenir le syndic dès que les parties communes ou un autre lot sont touchés. Notre guide dégât des eaux en copropriété : que faire détaille la procédure pas à pas, et les travaux liés aux dégâts des eaux couvrent la phase de remise en état.
Faire jouer la concurrence sur le contrat d'assurance
La prime d'assurance de l'immeuble est répartie entre tous les copropriétaires au titre des charges générales. C'est un poste qui dérive vite : indexation annuelle, majorations après sinistres, garanties jamais réajustées. Quelques réflexes :
- faire le point tous les deux ou trois ans : garanties, franchises (notamment dégâts des eaux), plafonds, taux de vétusté, valeur de reconstruction déclarée ;
- demander au syndic ou à un courtier plusieurs devis à garanties équivalentes, ce que le conseil syndical est légitime à exiger ;
- inscrire le changement d'assureur à l'ordre du jour de l'assemblée (voir la convocation à l'AG) : la décision se vote à la majorité simple ;
- après un gros sinistre ou des travaux importants, faire réévaluer le contrat plutôt que subir la majoration.
⚠️ Attention
Une déclaration inexacte à la souscription (surface sous-évaluée, sinistralité passée sous silence, absence de gardien déclarée à tort) expose la copropriété à une réduction proportionnelle de l'indemnité au moment du sinistre. L'économie de prime se paie alors au centuple. Vérifiez aussi que la garantie couvre bien les honoraires d'expert et le relogement.
L'essentiel à retenir
La copropriété doit être assurée au moins en responsabilité civile (loi ALUR), et la multirisque immeuble couvre le bâtiment sans jamais remplacer l'assurance personnelle de chaque occupant. Les petits sinistres se règlent vite grâce à la convention IRSI ; les contrats, eux, méritent une revue régulière des garanties et des franchises. Un syndic actif sur ce poste fait économiser gros à la copropriété : c'est un excellent test au moment de comparer les syndics de votre secteur.
Vos questions sur le sujet
L'assurance de la copropriété couvre-t-elle l'intérieur de mon appartement ?
Partiellement : la multirisque immeuble couvre en général la structure du bâtiment, y compris celle des lots privatifs. Elle ne couvre ni votre mobilier, ni vos embellissements (parquet, cuisine, peintures), ni votre responsabilité personnelle : votre assurance habitation reste indispensable.
Que se passe-t-il si un copropriétaire n'est pas assuré ?
L'assurance responsabilité civile est obligatoire pour chaque copropriétaire depuis la loi ALUR. Après une mise en demeure restée sans effet, le syndic peut souscrire une assurance pour le compte du copropriétaire défaillant, à ses frais.
Qui paie la franchise en cas de sinistre dans l'immeuble ?
En principe, l'assuré dont le contrat est mobilisé. Lorsque c'est la police de l'immeuble qui joue, la franchise est supportée par le syndicat et répartie en charges communes, sauf si un responsable identifié peut être appelé à la garantir.
La prime d'assurance de l'immeuble est-elle récupérable sur les locataires ?
Non. La prime de la multirisque immeuble ne figure pas dans la liste des charges récupérables : elle reste à la charge des propriétaires. Elle est répartie entre copropriétaires comme une charge générale, aux tantièmes.
