Où trouver le nom de l'assureur de l'immeuble et le numéro de contrat ?

Sur les appels de charges (la prime y figure souvent en ligne dédiée), sur l'extranet de la copropriété, dans les annexes comptables jointes aux convocations d'AG ou en le demandant au conseil syndical. En cas d'urgence, ces références vous permettent de déclarer directement sans attendre le syndic.

Qui paie la franchise de l'assurance de la copropriété ?

Le syndicat, donc tous les copropriétaires à hauteur de leurs tantièmes, comme une dépense commune. Si le sinistre résulte de la faute d'un tiers identifié (ou d'un copropriétaire), le syndicat peut ensuite se retourner contre lui pour récupérer franchise et dommages non indemnisés.

Ma voiture a été endommagée dans le parking : l'assurance de l'immeuble couvre-t-elle ?

En principe non : l'assurance de l'immeuble couvre les parties communes et la responsabilité du syndicat, pas les biens des occupants. Votre assurance auto est le premier interlocuteur ; un recours contre le syndicat n'est envisageable que si le dommage vient d'un défaut d'entretien prouvé (chute d'éléments, par exemple).

Le syndic doit-il consulter l'AG avant de déclarer un sinistre ?

Non. La déclaration relève de sa mission de conservation de l'immeuble (article 18 de la loi de 1965) et n'attend aucun vote. De même, il peut engager sans assemblée les mesures conservatoires urgentes ; seuls les travaux de réparation définitifs non urgents repassent par l'AG.

Modèle de déclaration de sinistre à l'assurance de la copropriété

Un incendie dans le local poubelles, une tuile arrachée par la tempête qui traverse une verrière, un garde-corps descellé, des boîtes aux lettres vandalisées : tous les sinistres de copropriété ne sont pas des dégâts des eaux. Pour les sinistres qui touchent les parties communes, il faut en principe alerter le syndic, qui pourra déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble selon les garanties du contrat souscrit par le syndicat, et vite : les délais de déclaration peuvent être courts.

Cette lettre s'utilise dans deux cas : demander au syndic de déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble (le circuit normal), ou déclarer vous-même directement quand le syndic tarde et que le délai menace d'expirer. Pour une fuite ou une infiltration, utilisez plutôt notre lettre de déclaration de dégât des eaux, au circuit spécifique.

Qui déclare quoi : immeuble ou multirisque habitation ?

Depuis la loi ALUR, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le syndicat des copropriétaires à s'assurer en responsabilité civile. En pratique, le syndicat peut également avoir souscrit une assurance multirisque immeuble couvrant certains dommages aux parties communes, notamment l'incendie, les événements climatiques ou le vandalisme, selon les garanties prévues au contrat. C'est le syndic, chargé notamment de pourvoir à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble, qui assure la gestion du sinistre pour le syndicat. Votre multirisque habitation couvre votre lot et vos biens. La répartition tient en trois lignes :

Localisation du sinistre	Qui déclare	À quel assureur
Parties communes uniquement (hall, toiture, cage d'escalier, local technique)	Le syndic, alerté par vos soins	Assurance de l'immeuble
Votre lot uniquement (intérieur de l'appartement, biens mobiliers)	Vous	Votre multirisque habitation
Les deux (incendie qui se propage, chute d'éléments de façade endommageant un balcon)	Le syndic et, pour les dommages privatifs, le copropriétaire concerné	Les assurances concernées selon l'origine, les dommages et les garanties des contrats

Les délais : 5 jours ouvrés, 2 jours en cas de vol ou vandalisme

L'article L. 113-2 du code des assurances prévoit que le sinistre doit être déclaré dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à 5 jours ouvrés en règle générale. Ce délai minimal est ramené à 2 jours ouvrés en cas de vol. Le vandalisme ne bénéficie pas, en tant que tel, du délai légal réduit de deux jours : il faut vérifier le délai prévu par le contrat d'assurance concerné. Pour une catastrophe naturelle, le délai court à compter de la publication de l'arrêté de reconnaissance ; reportez-vous à votre contrat.

⚠️ Le délai court même si le syndic ne bouge pas

Le délai applicable est celui prévu par le contrat d'assurance, sous réserve des minima légaux. Si vous constatez un sinistre dans les parties communes, alertez donc immédiatement le syndic, avec des photographies et tous les éléments utiles. Si le syndic ne confirme pas rapidement la déclaration et que l'échéance contractuelle approche, vous pouvez également contacter l'assureur de l'immeuble pour préserver les droits du syndicat, en précisant que vous intervenez en qualité de copropriétaire et que le syndic a été informé. Pour un vol, déposez plainte sans attendre.

Le modèle de lettre

Variante 1 : demander au syndic de déclarer le sinistre

[Prénom NOM]
[Adresse], lot n° [numéro de lot]
[Code postal, Ville]
[Téléphone, e-mail]

À l'attention du syndic [Nom du cabinet]
[Adresse du syndic]

Le [date], à [Ville]

Objet : sinistre du [date] affectant les parties communes, demande de déclaration à l'assureur de l'immeuble. Lettre recommandée avec accusé de réception.

Madame, Monsieur,

Je vous informe qu'un sinistre a affecté la copropriété située [Adresse de la copropriété], constaté le [date et heure de la découverte] : [description précise : départ de feu dans le local vélos, chute de tuiles sur la cour intérieure, dégradation volontaire de la porte du hall et des boîtes aux lettres...]. Les dommages constatés sont les suivants : [liste des dommages, parties communes et, le cas échéant, lots privatifs touchés]. [En cas de vandalisme :] Une plainte a été déposée le [date] auprès de [commissariat / gendarmerie de Ville], sous le numéro [numéro de récépissé].

En votre qualité de syndic chargé de la conservation de l'immeuble en application de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, je vous demande de déclarer ce sinistre sans délai à l'assureur du syndicat, les délais contractuels de déclaration étant de l'ordre de [5 jours ouvrés / 2 jours ouvrés en cas de vandalisme], de faire procéder aux mesures conservatoires [bâchage, condamnation d'accès, remise en sécurité], et de me communiquer les références du dossier ainsi que la date de passage de l'expert.

Vous trouverez ci-joint des photographies datées des dommages [et le récépissé de dépôt de plainte]. Je déclare parallèlement à mon propre assureur les dommages affectant mon lot.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Variante 2 : déclarer directement à l'assureur de l'immeuble

Objet : déclaration de sinistre, contrat multirisque immeuble n° [numéro de contrat], copropriété [Adresse de la copropriété]. Lettre recommandée avec accusé de réception.

Madame, Monsieur,

Copropriétaire au sein de l'immeuble assuré par le contrat cité en objet, je vous déclare, à titre conservatoire et dans le délai contractuel, le sinistre suivant, le syndic [Nom du cabinet], informé le [date], n'ayant pas confirmé à ce jour avoir procédé à la déclaration : [nature du sinistre, date et heure de découverte, description des dommages aux parties communes].

Je vous remercie d'ouvrir un dossier, de m'en communiquer les références ainsi qu'au syndic, destinataire d'une copie de la présente, et de missionner un expert dans les meilleurs délais. Photographies datées [et récépissé de dépôt de plainte] joints.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Bien personnaliser la lettre, et les erreurs à éviter

Photographiez tout, immédiatement, avant toute remise en état : l'expert passe parfois des semaines plus tard ;
Ne jetez rien : les éléments endommagés (porte, boîtes aux lettres, luminaires) sont des pièces à conviction pour l'expertise ;
Vandalisme et vol : plainte d'abord, dans les 48 heures, le récépissé conditionne souvent la garantie ;
Distinguez les dommages communs et privatifs dans votre description : chaque assureur indemnise son périmètre ;
Envoyez copie au conseil syndical : il appuiera la demande de mesures conservatoires.

Et si le syndic ne déclare pas ?

Si le syndic laisse passer le délai de déclaration et que ce retard entraîne un préjudice pour le syndicat, sa responsabilité peut être recherchée selon les circonstances. Après votre premier courrier, relancez-le rapidement puis, si nécessaire, mettez-le en demeure de procéder aux démarches utiles. Conservez toutes les preuves de vos signalements et des dates auxquelles ils ont été effectués. Une fois l'indemnité versée, restez vigilant : notre guide sur les indemnités de sinistre en copropriété explique comment vérifier que les fonds financent bien les réparations. Si vous découvrez à cette occasion que l'immeuble n'est pas ou est mal assuré, lisez d'urgence notre article sur la copropriété non assurée.

L'essentiel à retenir

Hors dégât des eaux, le réflexe est le même pour tout sinistre des parties communes : alerte immédiate au syndic avec photos datées, LRAR dans la foulée, plainte sous 48 heures en cas de vandalisme, et déclaration directe à l'assureur de l'immeuble si le syndic ne confirme rien avant l'expiration du délai de 5 jours ouvrés (2 en cas de vol). Un syndic qui gère mal les sinistres est un des motifs de changement les plus fréquents : le jour venu, comparez les syndics de votre secteur et interrogez les candidats sur leur suivi des sinistres.