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Vous venez d'emménager dans un immeuble neuf et vous découvrez que le syndic a été choisi... sans vous. C'est légal : dans une copropriété neuve, le premier syndic est généralement désigné par le règlement de copropriété ou par un autre accord des parties, avant la première assemblée générale. Ce syndic provisoire est souvent choisi dans le cadre de l’opération immobilière initiée par le promoteur.
La loi a prévu cette situation et vous donne les moyens d'en sortir vite : mandat écourté, mise en concurrence obligatoire, première assemblée générale décisive. Voici le mode d'emploi, et les pièges spécifiques à la reprise d'une copropriété neuve.
Un syndic « provisoire » par nature
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la désignation du premier syndic par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties. Mais cette désignation est provisoire par construction : depuis la loi ALUR, ce syndic ne peut être maintenu dans ses fonctions que par une décision de la première assemblée générale, prise après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic.
Autrement dit, le syndic du promoteur n'a aucun droit acquis : à la première AG, les copropriétaires choisissent librement, et la loi leur impose même d'avoir des contrats concurrents sous les yeux pour ce choix.
💡 Bon à savoir
L’article 28 du décret du 17 mars 1967 limite à un an la durée du mandat du syndic lorsque celui-ci, ou certaines personnes qui lui sont liées — notamment ses employeurs, préposés, parents ou alliés jusqu’au deuxième degré — a participé directement ou indirectement à la construction de l’immeuble. Cette limite s’applique pendant la période prévue par l’article 1792-4-1 du Code civil. Un lien commercial ou une proximité avec le promoteur ne suffit donc pas, à lui seul, à conclure que le mandat est limité à un an : il faut examiner la situation concrète.
La première assemblée générale : le rendez-vous décisif
C'est le syndic provisoire qui convoque la première AG, avant l'expiration de son propre mandat. Son ordre du jour est chargé et chaque point mérite votre attention :
- la désignation du syndic, votée à la majorité absolue de l'article 25, avec plusieurs projets de contrats en concurrence (relisez notre guide de la désignation du syndic) ;
- l'élection du conseil syndical : indispensable pour contrôler la gestion dès la première année (voir l'élection du conseil syndical) ;
- le budget prévisionnel : celui proposé par le syndic provisoire est fréquemment sous-évalué pour ne pas effrayer les acquéreurs, avec un rattrapage douloureux l'année suivante ;
- Les contrats conclus pendant la période provisoire (entretien, nettoyage, ascenseur) : vérifiez leurs tarifs, leur durée et leurs conditions de résiliation. L’assemblée générale peut décider d’organiser une mise en concurrence des prestataires, mais le remplacement d’un fournisseur doit respecter les engagements contractuels déjà pris par le syndicat.
Pour peser sur cette AG, anticipez : les copropriétaires peuvent collecter eux-mêmes des devis de syndics et demander leur inscription à l'ordre du jour. La méthode complète est décrite dans notre guide de la mise en concurrence, et un comparatif en ligne pour votre immeuble fournit en quelques minutes des contrats alternatifs à mettre au vote.
Tant que le promoteur détient des lots invendus, il participe aux votes de l’assemblée générale avec les voix attachées à ces lots. Son poids dépend des tantièmes correspondants : même si une grande partie des logements a été vendue, il peut conserver une influence importante lorsque les lots invendus représentent une part élevée des voix. La parade est collective : les acquéreurs qui se coordonnent avant l'AG (une simple boucle de messagerie entre voisins suffit) pèsent leurs tantièmes réunis, collectent les pouvoirs des absents et arrivent avec des contrats concurrents solides. La loi joue pour eux : la réduction des voix du copropriétaire majoritaire prévue par l'article 22 de la loi de 1965 ramène les voix du promoteur à la somme des voix des autres copropriétaires s'il détient plus de la moitié des tantièmes.
Le vrai problème : le conflit d'intérêts sur les garanties de construction
Dans un immeuble neuf, le syndic n'est pas seulement un gestionnaire : c'est lui qui doit faire jouer les garanties de construction contre le promoteur pour les désordres affectant les parties communes. Un syndic lié au promoteur est structurellement mal placé pour assigner celui qui le fait vivre.
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an après réception | Tous les désordres signalés à la réception ou pendant l'année qui suit |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans |
Les éléments d’équipement de l’ouvrage soumis à la garantie de bon fonctionnement, par exemple certains volets, équipements de ventilation ou éléments de robinetterie, selon leur nature et leur intégration à l’ouvrage. |
| Décennale | 10 ans | Les désordres compromettant la solidité ou rendant l'immeuble impropre à sa destination (articles 1792 et suivants du code civil) |
⚠️ Attention
La garantie de parfait achèvement court pendant un an à compter de la réception des travaux. Dans une copropriété neuve, il est donc essentiel de faire constater rapidement les désordres affectant les parties communes, de conserver les réserves émises lors de la réception et de notifier par écrit les désordres apparus ensuite aux interlocuteurs concernés. Les recours et délais applicables varient selon la nature du désordre et le fondement juridique invoqué : ne présumez pas qu’un simple courrier adressé au promoteur suffit à préserver tous les droits du syndicat. Demandez au syndic un suivi écrit des réserves et, si nécessaire, faites vérifier les démarches à engager avant l’expiration des délais applicables.
Les autres pièges de la reprise
- L'immatriculation et les données du registre : vérifiez que la copropriété est correctement immatriculée au registre national et ses données à jour, c'est une obligation du syndic.
- Les contrats « prêts à signer » : contrats d'entretien conclus avec des entreprises du groupe du promoteur, souvent au-dessus du marché. Faites-les rejouer en concurrence dès la première année.
- Le carnet d'entretien et les documents techniques : DOE (dossier des ouvrages exécutés), plans, notices : exigez leur remise complète, ils seront introuvables dans cinq ans.
- La passation : en cas de changement de syndic, l’ancien syndic doit transmettre la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque dans les 15 jours suivant la cessation de ses fonctions. Il dispose ensuite d’un mois pour remettre les documents et archives du syndicat, puis de deux mois supplémentaires après l’expiration de ce délai pour transmettre les états des comptes après apurement et clôture (article 18-2 de la loi de 1965).
Garder ou changer : comment décider
Rien n'interdit de conserver le syndic mis en place par le promoteur s'il est compétent et correctement facturé : la loi impose la mise en concurrence, pas le changement. Jugez sur pièces : réactivité pendant la première année, traitement des réserves, qualité du contrat proposé ligne à ligne, et position tarifaire par rapport au marché local. Sur les copropriétés comparées via SyndiCompare, le forfait médian s'établit à 200 € par lot et par an : un contrat sensiblement au-dessus, dans un immeuble neuf sans historique de gestion complexe, doit se justifier.
Le critère décisif reste la capacité du syndic à défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires. Lorsque des désordres de construction sérieux apparaissent, l’existence de liens avec le promoteur doit être examinée attentivement afin de prévenir tout conflit d’intérêts et de garantir le suivi effectif des recours.
L'essentiel à retenir
Le syndic désigné par le règlement de copropriété n'est que provisoire : mandat limité à un an s'il est lié au promoteur, maintien impossible sans mise en concurrence à la première assemblée générale. Profitez de cette première AG pour élire un conseil syndical, contrôler le budget et, surtout, sécuriser les garanties de construction avant l'échéance du parfait achèvement. Pour arriver au vote avec de vraies alternatives, comparez les syndics de votre secteur et consultez les tarifs constatés commune par commune : vous saurez immédiatement si le contrat du promoteur est au prix du marché.
Vos questions sur le sujet
Le promoteur peut-il voter à l'assemblée générale ?
Oui, avec les tantièmes des lots invendus. Mais s'il détient plus de la moitié des tantièmes, l'article 22 de la loi de 1965 réduit ses voix à la somme des voix des autres copropriétaires : il ne peut pas imposer seul le maintien de son syndic.
Que faire si le syndic provisoire ne convoque pas la première AG ?
Mettez-le en demeure par lettre recommandée. Sans effet, les copropriétaires peuvent obtenir la convocation par d'autres voies, jusqu'à la désignation judiciaire d'un administrateur chargé d'y procéder. Ne laissez pas le mandat provisoire s'éterniser sans vote.
Qui paie les honoraires du syndic provisoire ?
Le syndicat des copropriétaires, aux conditions du contrat annexé au règlement de copropriété. Lisez ce contrat dès la livraison : tarifs et prestations engagent la copropriété jusqu'à la première assemblée.
Peut-on conserver le syndic mis en place par le promoteur ?
Oui, si la première assemblée le décide après mise en concurrence de plusieurs contrats. La loi impose la comparaison, pas le changement : jugez sur la gestion de la première année et le prix par rapport au marché local.
