Au terme de la loi du 10 juillet 1965, dans chaque syndicat de copropriétaires un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. L’existence du conseil et a fortiori son élection apparaissent comme étant obligatoire, mais il est possible de constater l’absence de conseil syndical dans certains cas prévus par la loi.
COMPOSITION DU CONSEIL SYNDICAL
Le conseil syndical est composé de plusieurs membres dont un a la qualité de président du conseil syndical. Le nombre de conseillers peut être prévu par le règlement de copropriété, si tel n’est pas le cas l’assemblée générale fixera elle-même le nombre de conseillers syndicaux lors du vote relatif à la désignation du conseil syndical. Le nombre de place dépend généralement de la taille de l’immeuble, plus l’ensemble est grand et plus le nombre de conseillers sera important. A ces membres peuvent éventuellement s’ajouter des suppléants ayant pour vocation le remplacement de membres devenus défaillants.
RÈGLES D'ÉLECTION DU CONSEIL SYNDICAL
L’élection du conseil syndical est soumise à des règles strictes notamment au niveau de l’éligibilité des membres. En principe, seuls les copropriétaires peuvent prétendre à un mandat de conseiller syndical mais d’autres peuvent également candidater tels que le conjoint du copropriétaire, son partenaire pacsé, l’usufruitier ou encore l’acquéreur à terme. Le syndic de copropriété ainsi que son entourage familial ou professionnel ne peuvent être membre du conseil syndical, cela même s’ils possèdent par ailleurs la qualité de copropriétaire.
L’élection du conseil syndical doit faire l’objet d’une résolution spéciale figurant dans l’ordre du jour de l’assemblée générale. Les candidats à l’élection sont élus à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité absolue des voix composant le syndicat des copropriétaires.
La désignation du conseil syndical peut être le fait d’une décision du juge lorsqu’il est constaté l’impossibilité de l’instituer faute de majorité requise, dans ce cas le syndic ou tout copropriétaire peut saisir le juge qui désignera les membres avec l’accord des intéressés.
DURÉE DES FONCTIONS DU CONSEIL SYNDICAL
Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée maximale de 3 ans selon la loi, mais le règlement de copropriété peut prévoir une durée plus courte. Le mandat est renouvelable à son terme par une nouvelle désignation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Il est possible que le mandat de conseiller syndical prenne fin avant le terme initialement prévu, c’est le cas lors d’un décès, d’une démission, d’une révocation ou d’une vente. La révocation d’un membre du conseil syndical ne peut s’effectuer que par un vote d’assemblée générale, celle-ci doit donc figurer dans l’ordre du jour de l’assemblée concernée. En cas de vente, le conseiller perd sa qualité de copropriétaire et par voie de conséquence la condition inhérente à l’exercice de la fonction.
L'ABSENCE DE CONSEIL SYNDICAL
Toute copropriété est en principe pourvu d’un conseil syndical, cela étant il est possible de rencontrer des situations où la copropriété ne dispose pas d’un conseil syndical. Cela sera le cas lorsque l’assemblée générale a décidé de ne pas instituer de conseil syndical, cette décision étant lourde et contraire au principe posé par la loi, elle est votée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
L’absence de conseil syndical peut aussi être le fruit de la vacance de sièges de conseillers en cours d’exercice, en effet le conseil n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit (article 25 du décret de 1967). Dès lors si un conseil syndical comporte moins de 4 membres et que l’un des membres vient à décéder, le conseil syndical disparait jusqu’à la prochaine assemblée qui élira un nouveau conseil.
L’absence de conseil syndical peut enfin résulter de l’absence de majorité pour l’élection.
