Le règlement de copropriété est le document de premier plan de chaque immeuble soumis au statut de la copropriété. C’est à lui que l’on se réfère pour régler diverses questions relatives à la gestion de l’immeuble en complément des dispositions légales.
CRÉATION DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Le règlement de copropriété est établi au plus tard avant la signature des premiers actes de vente afin que tous les signataires en aient préalablement connaissance. Il peut être établi par acte notarié ou par acte sous seing privé déposé au rang des minutes du notaire. L’entrée en vigueur du règlement de copropriété se fait dès l’application du statut de la copropriété à l’immeuble, en pratique dès la première vente d’un lot de copropriété.
CONTENU DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Le règlement de copropriété comporte toujours les dispositions relatives à la destination des parties communes et parties privatives ainsi que leurs conditions de jouissance. Il comprend par ailleurs des dispositions concernant l’administration des parties communes et un tableau de répartition des charges de copropriété. Il inclut enfin un état descriptif de division permettant d’identifier tous les lots de l’immeuble.
La destination de l’immeuble
Les stipulations du règlement de copropriété déterminent la destination de l’immeuble qui peut être assez variable dans la pratique. L’immeuble peut être à destination exclusive d’habitation, c’est ce que l’on appelle communément la clause d’habitation bourgeoise, seul un usage d’habitation des lots est autorisé. La destination peut aussi être à usage mixte, dans ce cas la présence d’une activité commerciale ou de profession libérale est autorisée en sus des lots d’habitation, il peut cependant être prévu l’exclusion de certaines activités commerciales comme les établissements de nuit ou les commerces de bouche.
Les conditions de jouissance
Le règlement de copropriété fixe les conditions de jouissances des parties communes et privatives en déterminant les droits et obligations de chacun dans l’immeuble. A ce titre, il peut contenir une clause interdisant d’étendre du linge aux balcons ou bien limitant les horaires pour faire des travaux dans les parties privatives. Au niveau des parties communes, il peut être prévu l’interdiction d’entreposer des objets ou autres matériaux.
L’administration des parties communes
Pour l’essentiel, l’administration des parties communes est réglée par les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 que les règlements de copropriété se contentent de reproduire (règles de majorité, modalités d’envoi des convocations et des procès-verbaux, obligations et les droits du syndic et du conseil syndical…). En effet toute disposition du règlement qui serait contraire à la loi est réputée non écrite. De fait, en matière d’administration il y a peu de place à la liberté des rédacteurs, mais en l’absence de disposition légale les règles de fonctionnement du conseil syndical sont déterminées librement (nombre de membre, élection, fréquence réunions…).
La répartition des charges de copropriété
Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la répartition de charges de copropriété. Il va énumérer les différentes catégories de charges de l’immeuble (commune générale, ascenseur, bâtiment) et en fixer les modalités de répartition via les tantièmes attribués à chaque lot de copropriété.
L’état descriptif de division
L’état descriptif de division détaille avec précision les différentes parties de l’immeuble, qu’elles soient communes ou privatives. Concernant les parties privatives, il va détailler la situation de chaque lot (numéro de lot, bâtiment, étage…) ainsi que leur consistance (description de la disposition intérieure).
MODIFICATION DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Dans la pratique il peut être nécessaire de modifier le règlement de copropriété, on peut citer par exemple le cas fréquent de la vente d’une partie commune qui nécessite une modification de l’état descriptif de division avec la création d’un lot privatif supplémentaire. La modification d’un règlement de copropriété passe inévitablement par une décision de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 26 lorsque la modification ne remet pas en cause la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires. L’unanimité est exigée dans le cas contraire. En présence d’une décision de modification favorable, le syndic se rapproche du notaire qui doit ensuite se charger de procéder à la publication de la modification à la conservation des hypothèques.
OPPOSABILITÉ ET FORCE OBLIGATOIRE DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Le règlement de copropriété s’impose à tous les copropriétaires. Lors de la vente d’un lot de copropriété, le contrat de vente doit expressément mentionner que l’acquéreur a eu connaissance du règlement de copropriété et de ses éventuelles modifications ultérieures. En ce qui concerne les locataires, il appartient au copropriétaire bailleur de porter à la connaissance de ses occupants les dispositions du règlement de copropriété. Rappelons enfin que la bonne application et le respect du règlement de copropriété constitue l’une des missions les plus importantes du syndic.
