Pour assurer son bon fonctionnement et sa pérennité, tout syndicat des copropriétaires doit se doter de ressources financières suffisantes destinées à couvrir les dépenses nécessaires. A cet effet, chaque année l’assemblée générale de copropriété vote un budget prévisionnel auquel les copropriétaires vont contribuer en quatre appels de provision, chacun le 1er jour de chaque trimestre, c’est ce qu’on appelle plus couramment les charges de copropriété. A ces charges adressées par le syndic peuvent éventuellement s’ajouter des appels de fonds pour des travaux décidés en assemblée générale de copropriété. La répartition des dépenses entre les copropriétaires est fixée préalablement par le règlement de copropriété en fonction de la nature de la charge qui peut varier en fonction de l’objet de la dépense. Tour d’horizon des charges de copropriété et leurs conséquences sur le plan pratique.
LES DIFFÉRENTES CATÉGORIES DE CHARGES
Les charges générales
Les charges générales sont les charges qui incombent à tous les copropriétaires composant le syndicat de copropriété. Au terme de la loi de 1965, il s’agit des charges relatives à l’entretien, l’administration et la conservation de l’immeuble. Au titre des charges d’entretien on retrouve les dépenses d’entretien courant de la copropriété comme le contrat d’entretien des espaces verts par exemple. Par ailleurs, les charges d’administration sont celles destinées à assurer le bon fonctionnement de l’immeuble, à cet égard on trouve la rémunération du syndic de copropriété ou du gardien, les frais de justice ou encore les impôts et taxes… Enfin les charges générales comprennent les dépenses liées à la conservation de l’immeuble telles que la prime d’assurance multirisques ou les travaux relatifs au parties communes.
Les charges spéciales
Les charges spéciales sont les charges qui incombent à certains copropriétaires. La loi les définies comme les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs de l’immeuble, constituent de telles charges les dépenses d’ascenseur ou celles d’entretien d’un vide ordure par exemple. Le critère d’utilité est ici retenu, c’est-à-dire que seuls les lots profitant d’un équipement contribuent aux dépenses consécutives (indépendamment de l’utilisation effective de l’équipement ou du service). Il existe également des charges spéciales bâtiments lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, dans ce cas seuls les copropriétaires du bâtiment concerné en assument les dépenses.
Les charges privatives
Les charges privatives sont celles qui incombent à un seul copropriétaire, c’est notamment le cas des dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives. On y trouve par ailleurs les frais du syndic de copropriété liés à une mutation en cas de vente d’un lot ou encore les frais liés au recouvrement des charges en cas d’impayé.
LA RÉPARTITION DES CHARGES ENTRE LES COPROPRIÉTAIRES
La répartition d’une charge s’effectue à l’aide des tantièmes affectés à chaque lot de copropriété. En effet chaque lot privatif se voit attribuer une quote part de tantième proportionnelle à la valeur relative des parties privatives. En pratique c’est le géomètre lors de l’établissement du règlement de copropriété qui établit les tantièmes dans un tableau de répartition des charges, chaque type de charge faisant l’objet d’une répartition spécifique. Comme indiqué précédemment, les charges générales sont réparties entre tous les copropriétaires alors que les charges spéciales sont réparties entre certains copropriétaires déterminés par le règlement de copropriété.
Formule de calcul :
(Nombre de tantièmes du lot / nombre total de tantièmes) X montant en euros de la dépense = charges
LES APPELS DE PROVISIONS SUR CHARGES ET LES APPELS TRAVAUX
Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges de copropriété en payant chaque début de trimestre des appels de provision sur charges auprès du syndic de copropriété. Le montant de ces appels de fonds dépend du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale et du nombre de tantièmes affectés à chaque lot. Le paiement est bien entendu obligatoire, le syndic est habilité à mettre en place des procédures de recouvrement auprès des copropriétaires débiteurs.
A la clôture de l’exercice comptable, le budget de la copropriété peut être déficitaire ou excédentaire, cela se matérialise par une régularisation annuelle des charges qui est adressée par le comptable de l’immeuble et qui peut selon les cas être créditrice ou débitrice en cas de dépassement budgétaire.
L’assemblée générale peut par ailleurs voter des travaux, ce qui entraine des appels de fonds travaux dont les dates de paiement sont déterminées par l’assemblée générale des copropriétaires.
