Sommaire
Le conseil syndical ne se décrète pas : il s'élit, en assemblée générale, selon des règles précises de la loi du 10 juillet 1965. Qui peut se présenter, à quelle majorité se vote la désignation, combien de temps dure le mandat, que faire quand personne ne lève la main : voici tout ce qu'il faut savoir pour constituer (ou renouveler) le conseil syndical de votre copropriété.
Qui peut se présenter au conseil syndical ?
Le vivier est plus large qu'on ne le croit. Peuvent être élus membres du conseil syndical :
- les copropriétaires eux-mêmes, qu'ils occupent leur lot ou le louent ;
- leurs ascendants ou descendants ;
- les associés, dans les cas prévus par l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- les accédants ou acquéreurs à terme ;
- leurs conjoints ou partenaires liés par un PACS ;
- leurs représentants légaux ;
- les usufruitiers ;
- lorsqu'une personne morale est nommée membre du conseil syndical, son représentant légal ou statutaire, ou un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
À l'inverse, la loi écarte les principales situations de conflit d'intérêts : le syndic, ses préposés, leurs conjoints, partenaires liés par un PACS, concubins, ascendants ou descendants, ainsi que leurs parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré, ne peuvent pas être membres du conseil syndical, même s'ils sont eux-mêmes copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme. Cette interdiction ne s'applique toutefois pas aux syndicats gérés par des syndics non professionnels.
Aucune condition de compétence n'est exigée : la mission s'apprend en l'exerçant, et un conseil bien organisé répartit les rôles selon les appétences de chacun. Les candidatures peuvent être adressées avant l'assemblée pour figurer dans la convocation. Rien n'interdit pour autant de se déclarer candidat en séance, au moment où la résolution est appelée.
Comment se déroule le vote ?
La désignation des membres du conseil syndical se vote à la majorité absolue de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Chaque candidat fait en principe l'objet d'un vote.
Si un candidat n'atteint pas la majorité de l'article 25 mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24.
| Décision | Majorité requise |
|---|---|
| Élection d'un membre du conseil syndical | Article 25 (passerelle article 24 possible dès un tiers des voix) |
| Révocation d'un membre ou du conseil | Article 25 |
| Décision de ne pas instituer de conseil syndical | Double majorité de l'article 26 |
💡 Bon à savoir
L'assemblée peut aussi élire des membres suppléants, qui remplacent automatiquement un titulaire démissionnaire ou empêché, dans l'ordre de leur élection. C'est la meilleure assurance contre la paralysie du conseil en cours de mandat : pensez à inscrire des postes de suppléants à l'ordre du jour en même temps que l'élection des titulaires.
Combien de temps dure le mandat ?
Le mandat des conseillers syndicaux est de trois ans au maximum, renouvelable : rien n'empêche l'assemblée de fixer une durée plus courte, ni de réélire les mêmes membres à l'échéance. Le renouvellement n'est jamais automatique : il faut un vote, à inscrire à l'ordre du jour avant l'expiration du mandat, faute de quoi la copropriété se retrouve sans conseil régulièrement constitué.
Le mandat prend également fin de manière anticipée en cas de démission, de vente du lot (le membre perd sa qualité de copropriétaire) ou de décès. Point de vigilance issu du décret du 17 mars 1967 : lorsque plus d'un quart des sièges devient vacant, le conseil n'est plus régulièrement constitué. Il faut alors compléter l'effectif lors de la prochaine assemblée, d'où l'intérêt des suppléants.
Révoquer un membre ou tout le conseil : possible, à l'article 25
L'assemblée générale peut révoquer un membre du conseil syndical selon les mêmes conditions de majorité que celles applicables à sa désignation. La question doit simplement figurer à l'ordre du jour. C'est le pendant démocratique de l'élection : un conseil inactif, ou soupçonné de complaisance avec le syndic, se remplace, il ne se subit pas.
Inversement, un conseil syndical actif est le meilleur allié des copropriétaires : c'est lui qui porte la mise en concurrence triennale du contrat de syndic et le contrôle des comptes décrits dans nos explications sur ses missions.
Personne ne se présente : le constat de carence et ses conséquences
Faute de candidats (situation fréquente dans les petites copropriétés), l'assemblée ne peut pas forcer les vocations. Le procès-verbal de l'assemblée constate alors l'impossibilité de constituer un conseil syndical : c'est le constat de carence, qui doit être notifié aux copropriétaires.
Les conséquences pratiques sont lourdes :
- plus personne n'exerce le contrôle permanent de la gestion du syndic entre deux assemblées ;
- certains mécanismes reposant sur le conseil syndical deviennent indisponibles, notamment la consultation du conseil sur les marchés et contrats lorsque le seuil fixé par l'assemblée est atteint et la mise en concurrence du syndic par le conseil syndical ; d'autres droits restent toutefois ouverts individuellement aux copropriétaires, notamment la possibilité de demander l'inscription de projets de contrat de syndic à l'ordre du jour ;
- le syndic devient de fait le seul pilote de l'immeuble, ce qui se paie souvent en euros : personne ne compare plus son contrat au marché.
À distinguer du choix délibéré : l'assemblée peut décider de ne pas instituer de conseil syndical, mais il y faut la double majorité de l'article 26, un vote exigeant, réversible à tout moment par une nouvelle élection. Le texte de référence reste la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance.
⚠️ Attention
Sans conseil syndical, le contrat de syndic se renouvelle année après année sans aucun regard critique. Si vous êtes dans ce cas, rien n'empêche un copropriétaire seul d'agir : chacun peut demander l'inscription d'un projet de contrat concurrent à l'ordre du jour de l'assemblée. Un comparatif des syndics de votre secteur fournit les devis nécessaires en quelques minutes.
L'essentiel à retenir
L'élection du conseil syndical se joue à l'article 25 (avec passerelle possible à l'article 24), pour trois ans au maximum, suppléants compris ; la révocation suit la même majorité, et l'absence de candidats se solde par un constat de carence aux conséquences coûteuses. Se présenter est le geste le plus rentable d'un copropriétaire : quelques réunions par an suffisent pour peser sur la gestion, la désignation du syndic et le budget de l'immeuble.
Vos questions sur le sujet
Un locataire peut-il être élu au conseil syndical ?
Non. Seuls peuvent être élus les copropriétaires, leur conjoint ou partenaire de PACS, leurs représentants légaux et les usufruitiers. Le syndic, ses salariés et leurs proches (conjoints, ascendants, descendants) sont exclus, même s'ils possèdent un lot dans l'immeuble.
Peut-on se porter candidat au conseil syndical le jour de l'assemblée ?
Oui. Les candidatures peuvent être adressées avant l'assemblée pour figurer dans la convocation, mais rien n'interdit de se déclarer en séance, au moment où la résolution est appelée. Chaque candidat est ensuite élu à la majorité absolue de l'article 25.
Combien de membres doit compter un conseil syndical ?
La loi ne fixe pas de nombre minimal général : l'assemblée en décide, souvent trois membres ou plus pour répartir le travail. Attention en cours de mandat : si plus d'un quart des sièges devient vacant, le conseil n'est plus régulièrement constitué, d'où l'intérêt d'élire aussi des suppléants.
Que se passe-t-il si personne ne veut être au conseil syndical ?
L'assemblée constate l'impossibilité de constituer un conseil : c'est le constat de carence, mentionné au procès-verbal et notifié aux copropriétaires. La copropriété fonctionne alors sans contrôle permanent du syndic, et la question peut être remise au vote à chaque assemblée suivante.
