La réalisation de travaux relève de la compétence exclusive de l’assemblée générale des copropriétaires, tous les travaux touchant de près ou de loin aux parties communes de l’immeuble doivent faire l’objet d’une décision positive de l’assemblée.
LES TRAVAUX COMMUNS
La préparation du projet de travaux
Toute volonté de réaliser des travaux doit faire l’objet d’une préparation minutieuse à présenter en assemblée générale. Le conseil syndical joue ici un rôle essentiel, il peut en effet être à l’origine du projet mais il doit également suivre et assister le syndic dans le montage du dossier travaux.
Le préalable consiste à identifier l’étendue des travaux d’un point de vue technique de manière à appréhender les acteurs nécessaires à la réalisation. Si les travaux portent sur des parties communes telles que la structure ou la couverture, le syndicat des copropriétaires devra souscrire une assurance dommage ouvrage pour se prémunir en cas d’apparition de désordres ultérieurs sur les ouvrages exécutés. D’autre part, si les travaux nécessitent l’intervention de plusieurs corps de métiers, il y a nécessité d’avoir recours à un coordinateur SPS pour assurer la protection du chantier et le respect de la règlementation en matière de sécurité.
Pour la préparation proprement dite du dossier travaux et en fonction de la complexité, il peut être préférable d’avoir recours à un architecte ou un maitre d’œuvre qui va réaliser le cahier des charges et éventuellement l’appel d’offres auprès des entreprises compétentes. Généralement le syndic assure ce travail avec le conseil syndical pour des travaux relativement peu complexes comme une réfection de parties communes par exemple (le syndic fait chiffrer plusieurs propositions selon le cahier des charges définit en concertation avec le conseil syndical).
Le syndic doit porter à la connaissance de chacun des copropriétaires le projet de travaux dans la convocation d’assemblée générale. Concrètement cela revient à annexer les devis reçus ou un tableau comparatif des différentes offres, le tout accompagné d’un projet de résolution travaux.
En fonction des travaux, le syndic doit prévoir d’autres résolutions à soumettre au vote comme la souscription de l'assurance dommage ouvrage, la désignation d’un coordonnateur SPS, la désignation d’un architecte pour réaliser la mission de suivi des travaux…
Le vote des travaux par l’assemblée
Une fois le projet de travaux établi et notifié aux copropriétaires par convocation, ces derniers doivent se prononcer sur ledit projet en assemblée générale. En fonction des travaux, plusieurs projets de résolutions peuvent figurer à l’ordre du jour.
A minima, la convocation doit comporter la résolution travaux indiquant les montants et les conditions essentielles du marché et la résolution relative aux honoraires du syndic pour la gestion administrative. La résolution doit être suffisamment précise et prévoir le calendrier d’appels de fonds afin de permettre aux copropriétaires d’anticiper les paiements des sommes correspondantes. La résolution doit également mentionner la clé de répartition utilisée pour répartir le montant des travaux entre les copropriétaires, cela peut être une charge générale ou une charge spéciale.
Comme indiqué précédemment, l’étendue des travaux peut conduire au vote de résolutions supplémentaires comme la désignation d’un architecte ou d’un coordinateur SPS, la souscription d’une assurance dommage ouvrage ou la souscription d’un prêt collectif.
La majorité avec laquelle doit être votée les travaux diffère selon leur nature. Pour les travaux d’entretien ou de remplacement d’équipements vétustes, la majorité de l’article 24 est applicable. Il en va de même pour les travaux imposés par les pouvoirs publics (travaux de mise aux normes ascenseur, injonction de travaux …) ou les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées.
En revanche, les travaux d’amélioration sont votés à l’article 25. C’est également le cas des travaux d’individualisation des consommations d’eau par exemple.
Les honoraires du syndic pour la gestion des travaux sont votés à la même majorité que les travaux, ainsi pour des travaux relevant de l’article 24, les honoraires consécutifs seront votés à la même majorité. De même, la désignation d’un architecte ou d’un coordonnateur SPS est votée à une majorité identique à celle des travaux.
LES TRAVAUX PRIVATIFS
Chaque copropriétaire use et jouit librement de son lot de copropriété, la conséquence est que celui-ci peut réaliser des travaux dans les espaces dont il a la jouissance. Cette liberté est néanmoins anéantie lorsque les travaux projetés affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble. Dans ce cas, le copropriétaire doit solliciter une décision de l’assemblée générale l’autorisant à réaliser les travaux.
Pour obtenir une autorisation de travaux, le copropriétaire doit demander à ce que cette question soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale, laquelle statue à la majorité de l’article 25. Cette demande peut être faite pour l’assemblée annuelle ou pour une assemblée spécialement convoquée aux frais du copropriétaire demandeur. En complément de l’autorisation demandée, il est nécessaire de prévoir à titre d’information de l’assemblée un descriptif des travaux et de leur impact sur les parties communes ou l’aspect extérieur.
L’absence d’autorisation entraine l’impossibilité d’exécuter les travaux. Si le copropriétaire passe outre le refus de l’assemblée, il peut être contraint de remettre en état les locaux. Le refus de l’assemblée peut ne pas être justifié, dans ce cas le copropriétaire peut saisir le juge pour obtenir une autorisation judiciaire de réalisation des travaux.
