Un courrier du syndic annonçant une hausse de ses honoraires a-t-il une valeur ?

Aucune. Une information, même envoyée en recommandé ou jointe à la convocation, ne remplace pas un vote : sans avenant approuvé en assemblée générale ou clause de révision figurant au contrat voté, la hausse est inopposable au syndicat.

Le syndic peut-il facturer des prestations en plus de son forfait ?

Oui, mais uniquement les prestations particulières limitativement énumérées par le décret du 26 mars 2015 (assemblée supplémentaire, recouvrement contre un débiteur, état daté...). Tout le reste relève du forfait, quel que soit le nom que le cabinet donne à la ligne de facturation.

Pendant combien de temps peut-on réclamer des honoraires prélevés à tort ?

Cinq ans : c'est le délai de prescription des actions personnelles entre un copropriétaire ou le syndicat et le syndic (article 42 de la loi de 1965). Plus la réclamation est proche du prélèvement, plus elle est simple à faire aboutir.

Que risque concrètement un syndic qui force une augmentation ?

Le remboursement des sommes indues, des réserves au procès-verbal qui pèsent sur le renouvellement de son mandat, et la mise en concurrence à l'échéance. Un syndic qui pratique le fait accompli sur ses propres honoraires donne le meilleur argument pour en changer.

Le syndic peut-il augmenter ses honoraires sans vote ? | Comparateur de Syndics de Copropriété

Vous épluchez le relevé de charges et la ligne « honoraires de gestion » a pris 8 % alors qu'aucune assemblée générale n'a rien voté de tel. La question revient sans cesse sur les forums de copropriétaires : le syndic peut-il augmenter ses honoraires sans vote ?

La réponse tient en une phrase : non, sauf si l'augmentation était déjà écrite dans le contrat que vous avez voté. Toute hausse qui ne repose sur aucune base contractuelle ou décision valable peut être contestée et, si elle a été indûment facturée, donner lieu à une demande de remboursement. Voici la règle, l'exception, et la marche à suivre si le prélèvement a déjà eu lieu.

La règle : des honoraires votés, figés par le contrat

Depuis la loi ALUR, la rémunération du syndic est forfaitaire (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965) : le forfait couvre toutes les prestations de gestion courante, et seules les prestations particulières limitativement énumérées par le décret du 26 mars 2015 peuvent être facturées en plus. Le montant du forfait figure dans le contrat de syndic, approuvé en assemblée générale à la majorité de l'article 25 lors de la désignation du syndic.

Conséquence directe : le syndic ne peut pas retoucher son forfait en cours de mandat de sa propre initiative. Toute augmentation suppose un avenant au contrat, voté en assemblée générale à la même majorité que le contrat lui-même. Une simple mention dans une annexe de convocation, un courrier d'information ou une ligne discrète dans les comptes ne remplace jamais un vote.

L'exception : la clause de révision prévue au contrat voté

Beaucoup de contrats conclus pour deux ou trois ans prévoient une clause de révision annuelle du forfait, généralement indexée sur un indice (souvent l'indice Syntec ou l'IRL). Si cette clause figurait dans le contrat approuvé en assemblée, son application n'est pas une augmentation « sans vote » : elle a été votée d'avance, avec le contrat.

Trois vérifications s'imposent tout de même :

la clause existe bien dans le contrat signé (demandez-en copie, elle figure dans les documents que le syndic doit tenir à votre disposition) ;
l'indice appliqué est celui du contrat, à la date prévue par le contrat ;
le calcul est exact : une « révision » de 6 % quand l'indice a pris 2 % est une augmentation déguisée, contestable comme telle.

Attention également au moment du renouvellement du mandat : le contrat de syndic ne se reconduit jamais tacitement, et le nouveau contrat proposé au vote arrive souvent avec un forfait revalorisé. C'est parfaitement légal, puisque l'assemblée vote, mais c'est le moment où votre vigilance rapporte le plus : le nouveau montant se négocie, surtout si des contrats concurrents sont sur la table le même jour.

⚠️ Ne laissez pas passer une hausse injustifiée

Si les comptes annuels font apparaître des honoraires que vous estimez indus, demandez des explications et des justificatifs avant l'assemblée, puis faites consigner vos observations au procès-verbal si nécessaire. Le vote d'approbation des comptes ne doit pas être confondu avec une validation automatique de toute facturation contestée. Si une décision d'assemblée générale est elle-même irrégulière, sa contestation obéit à des conditions et à un délai spécifiques : les copropriétaires opposants ou défaillants disposent en principe de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Une demande de remboursement d'honoraires indûment facturés relève d'une analyse distincte et peut être soumise à la prescription de cinq ans.

Prélevé quand même : comment récupérer les sommes

Si le syndic a appliqué une hausse sans base contractuelle ni vote, procédez dans l'ordre :

Réunissez les pièces : contrat en vigueur, procès-verbaux des assemblées depuis sa signature, relevés faisant apparaître le prélèvement. L'écart doit être chiffré précisément ;
Écrivez au syndic en recommandé pour demander le remboursement du trop-perçu, en citant l'article 18-1 A et le contrat. Notre modèle de mise en demeure du syndic s'adapte en quelques minutes ;
Saisissez le conseil syndical, qui peut exiger toute pièce de gestion et porter le sujet collectivement, ce qui pèse bien plus qu'une réclamation isolée ;
Agissez en justice si nécessaire : Si nécessaire, une action en répétition de l'indu peut être engagée pour obtenir le remboursement des sommes indûment facturées. Elle est en principe soumise au délai de prescription de cinq ans prévu par les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du Code civil, dont le point de départ dépend des circonstances et de la date à laquelle le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.

Vérifiez au passage les autres lignes du relevé : un syndic qui force son forfait facture souvent aussi des prestations censées être incluses. Notre liste des frais abusifs de syndic et notre guide de l'erreur comptable du syndic détaillent les contrôles utiles.

Transformer l'incident en levier de négociation

Une augmentation forcée est rarement un accident isolé : c'est un signal sur la relation. Deux réflexes en assemblée suivante :

si le syndic présente un avenant d'augmentation, exigez une justification poste par poste, et comparez : selon les données SyndiCompare, le forfait médian s'établit à 200 € par lot et par an (167 € au premier quartile, 240 € au troisième). Une demande d'augmentation qui vous place au-delà du troisième quartile sans prestation supplémentaire se refuse sereinement ;
Profitez de l'échéance du mandat pour examiner des contrats concurrents. Lorsqu'une assemblée générale doit se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats, sauf dispense votée dans les conditions prévues par l'article 21 de la loi de 1965. En l'absence de conseil syndical, cette mise en concurrence n'est pas obligatoire. Comparer les offres permet de négocier les honoraires et de mettre en balance le prix et les prestations proposées.

L'essentiel à retenir

Le forfait du syndic est fixé par le contrat voté en assemblée générale : aucune augmentation n'est valable sans avenant voté, sauf application exacte d'une clause de révision qui figurait déjà dans le contrat approuvé. Un prélèvement au-delà se conteste par écrit puis se récupère en justice pendant cinq ans. Et si votre syndic pratique le fait accompli, faites jouer le marché : comparez gratuitement les syndics de votre secteur avant la prochaine assemblée.