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Vous avez vendu votre appartement il y a trois mois, le notaire a tout soldé, et pourtant le syndic ne vous a toujours pas restitué votre fonds de roulement. La situation est banale et le silence du syndic, lui, n'a rien de normal : cette avance de trésorerie vous appartient et doit vous revenir après la vente. Cette lettre sert à la réclamer, chiffres et textes à l'appui.
Avant de l'envoyer, une vérification s'impose : ce que vous réclamez est bien le fonds de roulement (l'avance versée à votre arrivée dans la copropriété), et non le fonds de travaux, qui suit une règle exactement inverse.
Fonds de roulement et fonds de travaux : deux sorts opposés à la vente
Le fonds de roulement, plus exactement l'avance constituant une réserve, est une somme destinée à constituer une réserve de trésorerie pour le syndicat. Son existence et son montant résultent du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale, dans les limites prévues par les textes. L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qualifie ces sommes d'« avances » et précise qu'elles sont remboursables. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 est sans ambiguïté : les avances sont remboursables dans les conditions prévues par les règles de la copropriété. Le fonds de travaux institué par la loi ALUR, lui, est définitivement acquis au syndicat et attaché au lot (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965) : il ne vous est jamais restitué par le syndic, il se négocie entre vendeur et acquéreur dans le compromis, comme l'explique notre guide Fonds de travaux : remboursé à la vente ?.
| Fonds de roulement (avance de trésorerie) | Fonds de travaux (loi ALUR) | |
|---|---|---|
| Base légale | Article 45-1 du décret de 1967, règlement de copropriété | Article 14-2-1 de la loi de 1965 |
| Nature | Avance remboursable, reste votre propriété | Cotisation définitivement acquise au syndicat |
| À la vente | Restitué au vendeur par le syndic | Reste attaché au lot ; compensation éventuelle à négocier avec l'acquéreur |
| Qui verse le remboursement | Le syndic | Personne (sauf accord privé vendeur-acquéreur) |
Quand le syndic doit-il rembourser ?
Le remboursement de l'avance intervient dans le cadre de la régularisation du compte du copropriétaire après la mutation. Aucun texte ne fixe de délai général précis pour le remboursement de cette avance après la vente. En pratique, le syndic doit toutefois procéder à la régularisation comptable de la situation de l'ancien copropriétaire et au remboursement de l'avance lorsqu'elle est due.
Attention à ne pas tout mélanger : le syndic est fondé à imputer sur votre solde les sommes que vous restez devoir (provisions exigibles avant la vente, arriérés). En revanche, la régularisation annuelle des charges obéit à sa propre règle : le trop ou moins-perçu révélé par l'approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire au moment de cette approbation (article 6-2 du décret de 1967). La régularisation annuelle des charges et le remboursement d'une avance sont toutefois deux opérations distinctes. L'article 6-2 prévoit que le trop ou moins-perçu révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte du copropriétaire au moment de cette approbation. Cela ne doit donc pas être confondu avec le remboursement de l'avance constituant une réserve, qui est une somme distincte et remboursable.
💡 Comment chiffrer votre créance
Le montant de l'avance figure sur votre appel de fonds initial (à votre achat), sur les annexes comptables jointes à chaque convocation d'assemblée générale (état des avances par copropriétaire) et sur l'état daté établi pour votre vente, qui liste précisément les sommes que le syndicat doit vous restituer. Partez de l'état daté : il peut également être utile pour vérifier la situation comptable du lot au moment de la vente, mais le montant à rembourser doit être rapproché des comptes du copropriétaire et des avances effectivement versées.
Le modèle de lettre
[Prénom NOM]
[Nouvelle adresse]
[Code postal, Ville]
[Téléphone, e-mail]
À l'attention du syndic [Nom du cabinet]
[Adresse du syndic]
Le [date], à [Ville]
Objet : demande de remboursement de l'avance de trésorerie (fonds de roulement), ancien lot n° [numéro], copropriété [Adresse de la copropriété]. Lettre recommandée avec accusé de réception.
Madame, Monsieur,
J'ai vendu le lot n° [numéro] de la copropriété située [Adresse de la copropriété] par acte authentique du [date de l'acte], reçu par Maître [Nom], notaire à [Ville]. Cette mutation vous a été notifiée le [date de la notification, par le notaire ou par vos soins].
À ce jour, l'avance de trésorerie que je détenais auprès du syndicat, d'un montant de [montant] euros ainsi qu'il ressort de [l'état daté établi le (date) / l'annexe comptable de la dernière assemblée générale], ne m'a toujours pas été restituée, alors que mon compte copropriétaire est soldé de toute somme exigible.
Les avances étant remboursables en application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, je vous demande de me régler la somme de [montant] euros sous quinzaine, par virement sur le compte dont vous trouverez le relevé d'identité bancaire ci-joint. À défaut de règlement, je me réserve le droit de vous mettre en demeure et d'engager toute procédure utile afin d'obtenir le remboursement de cette somme, ainsi que, le cas échéant, les intérêts et frais auxquels je pourrais prétendre.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Bien personnaliser la lettre, et les erreurs à éviter
- Appuyez-vous sur l'état daté et les documents comptables : ils permettent de vérifier la situation du lot au moment de la vente et de retrouver le montant de l'avance, mais celui-ci doit être rapproché de la comptabilité du copropriétaire ;
- Joignez un RIB : ne laissez aucun prétexte administratif au retard ;
- Ne confondez pas les lignes : avance de trésorerie (remboursable), fonds de travaux (non remboursable), trop-perçu de charges (régularisé à l'approbation des comptes). Une lettre qui mélange tout se voit opposer une réponse dilatoire ;
- Vérifiez votre solde avant d'écrire : si des provisions restaient dues au jour de la vente, le syndic les déduira légitimement ;
- Fixez un délai précis (quinze jours) et annoncez la suite : une demande sans échéance n'est jamais prioritaire dans la pile d'un gestionnaire.
Et si le syndic ne rembourse toujours pas ?
Passé votre délai, envoyez une mise en demeure visant l'article 45-1 du décret de 1967 et réclamant les intérêts au taux légal. Sans effet après cette mise en demeure, si la créance ne dépasse pas 5 000 €, vous pouvez proposer une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances par l'intermédiaire d'un commissaire de justice : cette procédure suppose toutefois l'accord du débiteur. En cas de refus ou d'échec, vous pouvez saisir le tribunal compétent afin d'obtenir un titre exécutoire. Une procédure judiciaire peut alors permettre d'obtenir le remboursement de la somme due et, selon les circonstances, la prise en charge de certains frais. Notez enfin que ce type de rétention prospère surtout dans les cabinets débordés : si votre ancienne copropriété y est toujours confrontée, vos ex-voisins ont tout intérêt à envisager un changement de syndic.
L'essentiel à retenir
Le fonds de roulement est une avance remboursable au vendeur (article 45-1 du décret de 1967), à ne pas confondre avec le fonds de travaux, définitivement acquis au syndicat. Après la vente et la régularisation de votre compte, si l'avance reste due, réclamez sa restitution par LRAR en joignant les éléments permettant d'en établir le montant ; à défaut de règlement, adressez une mise en demeure puis engagez, si nécessaire, une procédure de recouvrement. Vous vous installez dans une nouvelle copropriété ? C'est le bon moment pour vérifier ce que son syndic vaut et ce qu'il facture : comparez les syndics actifs sur votre secteur, la médiane du marché s'établit à 200 € par lot et par an selon les données SyndiCompare.
Vos questions sur le sujet
Est-ce le notaire ou le syndic qui rembourse le fonds de roulement ?
Le syndic, jamais le notaire : l'avance est détenue par le syndicat, le notaire n'en voit pas la couleur. C'est pourquoi la réclamation se fait directement auprès du cabinet, avec un RIB, après que la mutation lui a été notifiée.
Le syndic peut-il facturer des frais pour restituer l'avance ?
La restitution est la simple exécution d'une obligation légale : des « frais de remboursement » qui ne figurent pas au contrat de syndic n'ont pas de base sérieuse et se contestent. Les prestations liées à la mutation sont déjà rémunérées par l'état daté, plafonné à 380 €.
Quel montant vais-je récupérer exactement ?
Le montant de l'avance figurant sur l'état daté, diminué des sommes que vous restiez devoir au jour de la vente (provisions exigibles, arriérés). Si votre compte était à jour, vous devez retrouver l'avance intégrale ; la régularisation annuelle des charges suivra, elle, son propre calendrier.
Ma copropriété n'a jamais appelé de fonds de roulement : ai-je quelque chose à réclamer ?
Non. L'avance de trésorerie n'existe que si le règlement de copropriété la prévoit ou si l'assemblée générale l'a votée. Vérifiez vos appels de fonds d'entrée dans la copropriété et l'annexe comptable « avances » : si rien n'y figure, il n'y a rien à restituer.
