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La rénovation énergétique n'est plus un sujet « pour plus tard » : depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les copropriétés énergivores voient leurs logements progressivement interdits à la location, et de nouvelles obligations (DPE collectif, plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux renforcé) s'imposent à tous les immeubles. Voici ce que la loi exige, comment se votent les travaux et quelles aides mobiliser.
Quelles sont les obligations issues de la loi Climat et Résilience ?
Trois dispositifs structurent désormais la stratégie énergétique d'une copropriété :
- Le DPE collectif : un diagnostic de performance énergétique portant sur l'ensemble de l'immeuble devient obligatoire progressivement, entre 2024 et 2026 selon la taille de la copropriété. Il complète les autres diagnostics obligatoires et donne la photographie de départ : impossible de bâtir une stratégie de travaux sans lui.
- Le plan pluriannuel de travaux (PPT) : obligatoire progressivement entre 2023 et 2026 selon la taille de l'immeuble (pour les copropriétés de plus de quinze ans), il projette sur dix ans les travaux nécessaires, dont la rénovation énergétique, avec une estimation de leur coût.
- Le fonds de travaux renforcé : la cotisation annuelle obligatoire alimente une épargne collective qui évite de financer chaque chantier par un appel de fonds massif.
Interdictions de location : le calendrier qui change tout
C'est la mesure la plus concrète pour les copropriétaires bailleurs et, par ricochet, pour toute la copropriété, car un immeuble classé F ou G perd de la valeur à la vente comme à la location.
| Classe DPE du logement | Conséquence |
|---|---|
| G | Interdit à la location depuis 2025 (et loyers gelés pour les passoires depuis la loi Climat et Résilience) |
| F | Interdit à la location en 2028 |
| E | Interdit à la location en 2034 |
En copropriété, un bailleur ne peut souvent pas atteindre seul la classe requise : l'essentiel du gain énergétique (isolation des façades et de la toiture, chauffage collectif, ventilation) passe par des travaux sur les parties communes, donc par un vote en assemblée générale. D'où l'importance d'anticiper : entre le premier audit et la fin du chantier, deux à trois ans s'écoulent couramment.
⚠️ Attention
Un copropriétaire bailleur ne peut pas invoquer l'inaction de la copropriété pour continuer à louer un logement interdit. À l'inverse, un bailleur qui démontre avoir tenté de faire voter les travaux dispose d'arguments face à son locataire. Dans les deux cas, la seule vraie protection est de mettre le sujet à l'ordre du jour sans attendre.
Comment se votent les travaux de rénovation énergétique ?
Les travaux d'économies d'énergie sur les parties communes se votent à la majorité absolue de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si le projet recueille au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24, un mécanisme précieux pour les grandes copropriétés où l'absentéisme est fort. Le détail des règles est dans notre article sur les majorités de vote en assemblée générale.
Concrètement, le parcours type d'un projet :
- DPE collectif et audit énergétique : identifier les scénarios de travaux et les gains de classe atteignables ;
- PPT ou actualisation du PPT : inscrire les travaux dans la trajectoire décennale de l'immeuble ;
- Maîtrise d'œuvre et devis : comparer plusieurs entreprises sur le même cahier des charges ;
- Vote en assemblée générale : le programme de travaux, son financement et les honoraires du syndic sur travaux se votent ligne par ligne (voir les travaux votés en AG) ;
- Chantier et réception, puis nouveau DPE pour constater le gain.
Quelles aides financières mobiliser ?
Trois grandes familles d'aides s'adressent aux copropriétés. Leurs montants et conditions évoluant régulièrement, vérifiez toujours les barèmes en vigueur sur france-renov.gouv.fr :
- MaPrimeRénov' Copropriété : une aide collective versée au syndicat des copropriétaires, sous condition de gain énergétique minimal, gérée par l'Anah et demandée via le syndic ;
- Les certificats d'économies d'énergie (CEE) : des primes versées par les fournisseurs d'énergie pour les travaux éligibles, cumulables avec MaPrimeRénov' ;
- L'éco-PTZ collectif : un prêt à taux zéro souscrit par le syndicat pour financer le reste à charge, chaque copropriétaire restant libre d'y participer ou de payer comptant.
S'y ajoutent des aides locales (régions, métropoles) et, pour les ménages modestes, des aides individuelles cumulables avec l'aide collective.
💡 Bon à savoir
Le montage des dossiers d'aides collectives est une prestation que le syndic facture généralement en plus du forfait, et l'accompagnement par un assistant à maîtrise d'ouvrage est souvent requis. Faites chiffrer ces coûts d'ingénierie dès le début du projet : ils se votent en même temps que les travaux, pas après.
Le rôle clé du syndic, et ses limites
Un projet de rénovation énergétique réussit rarement sans un syndic moteur : c'est lui qui inscrit les résolutions à l'ordre du jour, consulte les entreprises, dépose les dossiers d'aides et suit le chantier. Un syndic passif, qui se contente de reporter le sujet d'année en année, expose la copropriété au calendrier des interdictions de location.
Si votre syndic freine ou facture ces prestations à des niveaux dissuasifs, comparez : l'implication sur les dossiers de rénovation est devenue un critère de choix à part entière, au même titre que le forfait de base. Notre panorama des réglementations environnementales en copropriété complète ce guide sur les autres obligations (bornes de recharge, tri des déchets).
L'essentiel à retenir
La rénovation énergétique en copropriété obéit à un triptyque : diagnostiquer (DPE collectif, audit), planifier (PPT, fonds de travaux), voter (article 25, passerelle 25-1). Le calendrier des interdictions de location (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034) impose d'agir tôt, et les aides collectives (MaPrimeRénov' Copropriété, CEE, éco-PTZ) réduisent le reste à charge. Si votre syndic n'est pas au rendez-vous sur ces sujets, comparez les syndics actifs sur votre secteur : quelques minutes suffisent pour obtenir des propositions adaptées à votre immeuble.
Vos questions sur le sujet
Un copropriétaire bailleur peut-il rénover seul son logement classé G ?
Rarement de manière suffisante : en copropriété, l'essentiel du gain énergétique passe par des travaux sur les parties communes (isolation des façades et de la toiture, chauffage collectif, ventilation), qui exigent un vote en assemblée générale. Le bailleur a donc intérêt à faire inscrire le sujet à l'ordre du jour sans attendre l'échéance d'interdiction de location.
Quelle majorité faut-il pour voter des travaux d'économies d'énergie ?
La majorité absolue de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le projet recueille au moins un tiers des voix sans l'atteindre, la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24.
Qui demande MaPrimeRénov' Copropriété ?
C'est une aide collective versée au syndicat des copropriétaires : le dossier est déposé par le syndic auprès de l'Anah, sous condition d'un gain énergétique minimal, généralement avec l'appui d'un assistant à maîtrise d'ouvrage. Les montants et conditions en vigueur sont publiés sur france-renov.gouv.fr.
Combien de temps prend un projet de rénovation énergétique en copropriété ?
Couramment deux à trois ans entre le premier audit et la fin du chantier : DPE collectif et audit, inscription au plan pluriannuel de travaux, consultation des entreprises, vote en assemblée générale, dossiers d'aides puis travaux. C'est pourquoi il faut lancer la démarche bien avant les échéances d'interdiction de location.
