Les comptes sont approuvés après la vente : qui paie la régularisation ?

L'acheteur, car l'article 6-2 du décret de 1967 impute le solde de charges à celui qui est copropriétaire au jour de l'approbation des comptes, même pour des dépenses antérieures à la vente. Seule une clause de prorata signée entre les parties permet ensuite un remboursement entre vendeur et acheteur.

Le syndic doit-il calculer un prorata entre vendeur et acheteur ?

Non. Le syndic applique uniquement les règles du décret : provision due par le propriétaire au premier jour de la période, régularisation due par le propriétaire à l'approbation des comptes. Le prorata est une convention privée établie chez le notaire, qui ne lie que le vendeur et l'acheteur.

Qui récupère un trop-perçu de charges constaté après la vente ?

Celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes, donc en général l'acheteur. Le vendeur ne peut en réclamer sa part que si la convention de prorata du compromis a expressément prévu la répartition de la régularisation future.

Le fonds de roulement est-il remboursé au vendeur ?

Oui. L'avance de trésorerie (fonds de roulement) est remboursable au vendeur après la vente, le syndic appelant la même avance auprès de l'acheteur. À ne pas confondre avec le fonds de travaux, définitivement acquis au syndicat.

Vente : qui paie les charges l'année de la cession ? | Comparateur de Syndics de Copropriété

Vous vendez votre appartement en cours d'année et vous vous demandez qui, de vous ou de l'acheteur, supportera les provisions de charges en cours, les éventuels appels de travaux, puis la régularisation qui interviendra après l'approbation des comptes. La réponse tient en deux règles fixées par l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, et en une troisième que beaucoup découvrent trop tard : le prorata calculé chez le notaire n'engage que le vendeur et l'acheteur, jamais le syndic.

Ces trois mécanismes s'appliquent à toutes les ventes de lots, quelle que soit la date de cession. Voici comment ils s'articulent, avec un exemple chiffré trimestre par trimestre.

Règle 1 : la provision du budget prévisionnel exigible lors de la vente incombe au vendeur

Le budget prévisionnel de la copropriété est appelé par provisions trimestrielles, exigibles le premier jour de chaque trimestre (sauf si l'assemblée générale a voté un autre rythme). À l'occasion de la vente d'un lot, l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur. Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel obéissent à une autre règle : elles sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles

Vous vendez le 15 mai ? La provision du deuxième trimestre, exigible avant la vente, reste à votre charge vis-à-vis du syndicat. Le syndic ne la répartit pas au prorata du nombre de jours pendant lesquels chacun a été propriétaire : aux yeux du syndicat des copropriétaires, vous devez 100 % du trimestre commencé. L'acheteur, lui, recevra l'appel du 1er juillet. Pour les appels correspondant à des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, notamment certains travaux votés en assemblée générale, la règle est différente : c'est la date d'exigibilité qui désigne le payeur des travaux votés avant la vente, pas la date du vote.

Règle 2 : la régularisation revient à celui qui est propriétaire à l'approbation des comptes

Les provisions ne sont que des acomptes. Après la clôture de l'exercice, l'assemblée générale approuve les comptes et le syndic calcule pour chaque lot le solde réel : trop-perçu à rembourser ou complément à payer. L'article 6-2 attribue ce solde, en totalité, à celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes.

C'est la règle la plus contre-intuitive : l'acheteur peut se voir réclamer un complément de charges portant sur une période où il n'était pas encore propriétaire. À l'inverse, si l'exercice fait apparaître un trop-perçu, celui-ci est porté au crédit de son compte, même si le vendeur avait versé tout ou partie des provisions correspondantes. Le sujet du remboursement d'un trop-perçu de charges mérite d'ailleurs une vigilance particulière dans l'année qui suit une vente.

Règle 3 : le prorata du notaire est une convention privée, inopposable au syndic

Dans de nombreuses ventes, l'acte prévoit une répartition au prorata temporis des charges entre vendeur et acquéreur : le vendeur supporte les charges jusqu'au jour de l'acte, l'acheteur ensuite, et la régularisation future est répartie au prorata des périodes d'occupation. C'est parfaitement licite, et c'est même la pratique recommandée pour rétablir l'équité.

Mais l'article 6-3 du décret est formel : toute convention contraire aux règles de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la vente. Le syndic continue d'appeler les sommes selon la loi, et il n'a pas à arbitrer vos comptes privés. Concrètement : le syndic impute au vendeur la provision du budget prévisionnel qui lui incombe selon l'article 6-2 ; le décompte établi entre vendeur et acquéreur permet ensuite de rétablir entre eux la répartition convenue. Le vendeur se fait donc rembourser la fraction post-vente par l'acheteur, via le décompte de prorata établi chez le notaire le jour de la signature.

⚠️ Attention

Ne réglez jamais un différend de charges en cessant de payer le syndic : c'est vous qu'il poursuivra, quelle que soit votre convention avec l'autre partie. Les éventuels désaccords entre vendeur et acquéreur sur l'application de leur convention se règlent entre eux, sur la base des stipulations de l'acte et des justificatifs disponibles, et peuvent au besoin être portés devant la juridiction compétente.

Exemple chiffré : vente le 15 mai, budget annuel de 2 400 €

Copropriété au budget voté de 2 400 € par an pour le lot, soit 600 € par trimestre. L'acte est signé le 15 mai. L'année suivante, l'AG approuve les comptes avec un complément de 300 € pour le lot.

Échéance	Le syndic réclame à	Après prorata entre les parties
Provision du 1er janvier (600 €)	Vendeur	Vendeur (période entièrement à lui)
Provision du 1er avril (600 €)	Vendeur	Vendeur 300 € (avril + moitié de mai), acheteur 300 € (reste du trimestre)
Provision du 1er juillet (600 €)	Acheteur	Acheteur
Provision du 1er octobre (600 €)	Acheteur	Acheteur
Régularisation de 300 € (année suivante)	Acheteur (propriétaire à l'approbation)	Vendeur ~112 € (4,5 mois sur 12), acheteur ~188 €, si la convention de prorata l'a prévu

Sans convention de prorata sur la régularisation, l'acheteur paie les 300 € seul. Vérifiez donc que la clause du compromis couvre bien les provisions ET la régularisation future : certaines clauses standard s'arrêtent aux provisions.

Les bons réflexes avant la signature

Côté vendeur :

demandez au syndic un décompte à jour du lot avant le compromis : provisions appelées, éventuels arriérés, appels de travaux en cours ;
vérifiez que la clause de prorata du compromis mentionne expressément la régularisation issue de la prochaine approbation des comptes, sans quoi le trop-perçu éventuel restera à l'acheteur ;
conservez le décompte de prorata signé le jour de l'acte : c'est lui qui fonde toute réclamation ultérieure.

Côté acheteur :

exigez les derniers relevés de charges du lot et le budget voté : ils annoncent vos appels des prochains trimestres ;
repérez dans les procès-verbaux d'assemblée générale les dépenses exceptionnelles de l'exercice en cours : ce sont elles qui gonfleront la régularisation qui vous sera imputée ;
faites chiffrer la clause de prorata sur la régularisation, pas seulement sur les provisions.

Les autres lignes du décompte de vente

Le décompte établi par le syndic pour la vente (via l'état daté, facturé au maximum 380 €) distingue les charges courantes d'autres sommes au régime différent :

le fonds de travaux, qui reste acquis au syndicat et ne vous est pas remboursé ;
les avances de trésorerie (fonds de roulement), sont remboursables au vendeur dans le cadre de la mutation, l'acquéreur étant appelé à les reconstituer lorsqu'elles sont prévues ;
vos éventuels arriérés, qui figurent dans l'état daté et peuvent faire l'objet des mécanismes de recouvrement prévus lors de la vente ; l'acheteur, lui, n'a pas à payer les impayés de l'ancien propriétaire ;
les honoraires d'établissement de l'état daté et autres frais de vente à la charge du vendeur.

💡 Bon à savoir

Sur les copropriétés comparées via SyndiCompare, le budget courant médian s'établit à 5 500 € par an et par copropriété. Le montant des charges varie fortement selon la taille et les équipements de l'immeuble : chauffage collectif, gardien, ascenseur ou contrats importants peuvent notamment alourdir sensiblement les charges : la clause de prorata n'est pas un détail de l'acte, c'est un vrai enjeu financier.

L'essentiel à retenir

Face au syndic, deux dates commandent tout : l'exigibilité (pour les provisions) et l'approbation des comptes (pour la régularisation). Entre vendeur et acheteur, le prorata signé chez le notaire rétablit l'équité, à condition de couvrir aussi la régularisation à venir. Avant de vendre ou d'acheter, situez les charges de l'immeuble par rapport au marché grâce à notre analyse des tarifs de syndic : des charges élevées constituent un élément à intégrer dans l'évaluation du bien et dans la décision d'achat, et un contrat de syndic hors marché se remet en concurrence dès la première assemblée générale.