Travaux votés avant la vente : qui paie, vendeur ou acheteur ?

Vous vendez et l'assemblée générale vient de voter un ravalement ? Vous achetez et découvrez dans les procès-verbaux des travaux votés il y a six mois ? La réponse à la question « qui paie » ne dépend pas de la date du vote, contrairement à ce que croient la plupart des vendeurs et des acheteurs. C'est la date d'exigibilité de chaque appel de fonds qui décide, en application de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967.

Conséquence très concrète : des travaux votés lorsque le vendeur était encore copropriétaire peuvent être payés intégralement par l'acheteur, et l'inverse existe aussi. Voici la règle, des cas chiffrés, et surtout la façon de négocier au compromis pour que la répartition corresponde à ce que les deux parties ont réellement accepté.

La règle : la date d'exigibilité de l'appel de fonds décide

Quand une assemblée générale vote des travaux (ravalement, toiture, ascenseur), elle vote en même temps leur financement : un ou plusieurs appels de fonds, avec des dates d'exigibilité précises. L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, pose une règle simple : chaque provision est due par celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment où elle devient exigible.

Trois précisions changent tout en pratique :

• la date qui fait basculer la propriété est celle de l'acte authentique chez le notaire, pas celle du compromis ;
• la date du vote en AG ne détermine pas, à elle seule, qui doit régler l'appel de fonds au syndicat.
• un appel exigible la veille de la vente reste dû par le vendeur, un appel exigible le lendemain incombe à l'acheteur, même pour les mêmes travaux.

Trois situations concrètes 

Pour des travaux constituant des dépenses hors budget prévisionnel :

Exemple chiffré. L'AG de février vote un ravalement, quote-part de 3 000 € pour le lot, payable en trois appels de 1 000 € exigibles le 1er mars, le 1er juillet et le 1er novembre. L'acte de vente est signé le 15 mai : le vendeur doit l'appel de mars (1 000 €), l'acheteur ceux de juillet et de novembre (2 000 €), alors qu'il n'a jamais voté ces travaux décidés en assemblée générale.

Dernier raffinement : si le chantier dérape et que l'assemblée vote un appel complémentaire après la vente, il sera exigible après l'acte et incombera donc à l'acheteur, même pour des travaux entièrement décidés du temps du vendeur. Le montant initialement voté ne met donc pas l'acquéreur à l'abri d'un appel complémentaire ultérieur si de nouvelles dépenses sont régulièrement décidées.

Le compromis peut prévoir autre chose... mais seulement entre vous

Vendeur et acheteur peuvent parfaitement convenir d'une autre répartition dans le compromis puis dans l'acte. Mais l'article 6-3 du décret prévoit que toute convention contraire aux règles de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la vente : elle est donc inopposable au syndicat des copropriétaires. : elles sont inopposables au syndic. Le syndic continue donc d'imputer les appels conformément aux règles légales, indépendamment de la répartition convenue entre vendeur et acquéreur. La clause du compromis joue ensuite, entre vendeur et acheteur, sous forme de remboursement.

C'est pour cette raison que les notaires peuvent sécuriser l'engagement du vendeur par un séquestre sur le prix de vente : la somme correspondant aux appels futurs est bloquée à l'étude et versée au fur et à mesure, plutôt que de compter sur un remboursement spontané des mois après la vente.

Comment négocier au compromis : trois leviers et une clause type

Si des travaux ont été votés avant la vente, il est préférable de régler clairement leur répartition dès le compromis puis de la reprendre dans l'acte authentique au besoin.

1. La prise en charge par le vendeur : il conserve à sa charge les appels futurs, avec séquestre chez le notaire. C'est la solution la plus propre pour l'acheteur.
2. La baisse du prix : le prix est diminué du montant de la quote-part restant à appeler. Simple, mais l'acheteur supporte alors le risque d'un dépassement du budget voté.
3. Le partage : fréquent quand les travaux profitent surtout au futur occupant (fenêtres, isolation) ; chacun prend une fraction définie.

Clause type à adapter : «Le vendeur conservera à sa charge, dans les rapports entre les parties, l'intégralité des appels de fonds relatifs aux travaux de [nature] votés par l'assemblée générale du [date], résolution n° [X], y compris ceux devenant exigibles postérieurement au transfert de propriété. Les modalités permettant d'assurer cette prise en charge seront précisées dans l'acte authentique.. »

Acheteur : repérez les travaux avant de signer

Les travaux votés ou en préparation ne sont pas cachés, encore faut-il aller les chercher dans les documents à vérifier avant d'acheter en copropriété :

• les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, annexés au compromis : travaux votés, mais aussi travaux « évoqués » qui seront votés demain ;
• l'état daté, dont la troisième partie indique notamment les provisions non encore exigibles susceptibles d'incomber au nouveau copropriétaire
• le projet de plan pluriannuel de travaux, lorsqu'il existe, ainsi que le plan éventuellement adopté et le carnet d'entretien.

L'essentiel à retenir

Pour les dépenses de travaux hors budget prévisionnel, la date du vote ne désigne pas à elle seule le payeur : chaque provision incombe, vis-à-vis du syndicat, à celui qui est copropriétaire au moment de son exigibilité et seule une clause du compromis, inopposable au syndic mais valable entre les parties, permet d'en décider autrement. Vendeur comme acheteur, exigez la liste des appels restants avant de signer, et si le montant des travaux révèle une copropriété mal gérée ou un syndic trop cher, prenez dix minutes pour comparer les syndics disponibles pour votre immeuble. Le sort du fonds de travaux à la vente et la répartition des charges l'année de la cession obéissent à des règles voisines, tout aussi contre-intuitives.