Le syndic peut-il me poursuivre pour la dette de charges du vendeur ?

Non. Il n'existe aucune solidarité entre vendeur et acheteur : les appels de fonds exigibles avant l'acte authentique restent la dette personnelle du vendeur, que le syndic recouvre par opposition sur le prix de vente.

Qu'est-ce que le certificat de l'article 20 ?

Un document de moins d'un mois, délivré par le syndic, attestant que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat. Sans lui, le notaire avise le syndic de la vente, qui dispose de quinze jours pour former opposition sur le prix à hauteur des sommes dues.

Et si le prix de vente ne couvre pas la dette du vendeur ?

Le solde reste une créance du syndicat contre le vendeur, jamais contre l'acheteur. Le syndicat poursuivra son ancien membre par les voies de recouvrement classiques, sans pouvoir se retourner contre le nouveau propriétaire du lot.

Les impayés des autres copropriétaires me concernent-ils ?

Indirectement, oui : quand des voisins ne paient pas, la trésorerie commune se tend et les copropriétaires à jour avancent les fonds. Avant d'acheter, vérifiez le niveau global d'impayés dans l'état daté et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales.

Charges impayées par l'ancien propriétaire : devez-vous payer ?

Vous venez d'acheter, et le syndic ou l'état daté révèle que le vendeur laissait des charges impayées : allez-vous devoir régler l'ardoise ? La réponse est nette et rassurante : non. Les charges devenues exigibles avant la vente restent la dette personnelle de l'ancien propriétaire, et la loi organise même un mécanisme redoutable pour que le syndic se paie sur le prix de vente, pas dans votre poche.

Voici comment ce filet de sécurité fonctionne, et le seul vrai point de vigilance qui subsiste pour l'acheteur.

La règle : chacun doit les charges exigibles pendant sa période de propriété

Le décret du 17 mars 1967 (article 6-2) organise la répartition des charges entre vendeur et acquéreur. Les provisions du budget prévisionnel exigibles au moment de la vente incombent au vendeur. Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, notamment certains appels de fonds pour travaux, le paiement incombe à celui qui est copropriétaire au moment où la provision devient exigible. Il n'existe pas de transfert automatique des arriérés personnels du vendeur vers l'acquéreur.

La règle vaut pour les provisions courantes comme pour les appels de travaux ; sur ce dernier point, la répartition obéit à la même logique d'exigibilité, détaillée dans notre article travaux votés avant la vente : qui paie.

Le verrou légal : l'opposition du syndic sur le prix de vente

Pour que la dette du vendeur ne devienne pas une perte pour la copropriété, l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 organise un circuit précis :

le notaire ne peut verser le prix au vendeur que si celui-ci présente un certificat du syndic de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation envers le syndicat ;
à défaut de certificat, le notaire avise le syndic de la vente ;
le syndic dispose alors de quinze jours pour former opposition sur le prix, par acte de commissaire de justice, à hauteur des sommes dues ;
les sommes faisant l'objet de l'opposition sont retenues sur le prix : elles sont libérées en cas d'accord entre le syndic et le vendeur ou, à défaut d'accord dans les trois mois, versées au syndicat sauf contestation de l'opposition devant le tribunal.

Autrement dit, le syndicat peut ainsi obtenir le paiement des sommes dues par le vendeur directement sur les fonds issus de la vente, dans les conditions prévues par l'article 20, avant même qu'il ne touche son argent. Le mécanisme complet, côté vendeur endetté, est décrit dans notre article sur l'opposition du syndic sur le prix de vente.

Notez que la vigilance du notaire joue dans les deux sens : depuis la loi ALUR, il vérifie aussi que l'acquéreur n'est pas lui-même un copropriétaire débiteur de la même copropriété sous le coup d'une mise en demeure, auquel cas la vente peut être bloquée tant que la dette n'est pas apurée.

💡 Bon à savoir

Même si le prix de vente ne suffisait pas à couvrir la totalité de la dette, le solde resterait dû par le vendeur au syndicat. Une convention conclue entre vendeur et acquéreur peut aménager entre eux la répartition financière de certaines sommes, mais elle n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires.

Le vrai point de vigilance : la régularisation des comptes après la vente

Une seule règle joue contre l'acheteur : le solde issu de l'approbation des comptes (régularisation annuelle) est dû par celui qui est copropriétaire au jour de cette approbation. Si l'AG qui suit votre achat fait apparaître un complément de charges au titre de l'exercice précédent, celui-ci sera porté à votre compte si vous êtes copropriétaire lors de l'approbation des comptes. Le compromis ou l'acte de vente peut toutefois prévoir entre vendeur et acquéreur une répartition contractuelle de cette régularisation, sans que cette convention soit opposable au syndicat.

Avant d'acheter : mesurez la santé financière de l'immeuble

Si les impayés du vendeur ne vous menacent pas, ceux des autres copropriétaires vous concernent : quand un voisin ne paie pas, la trésorerie commune se tend et les copropriétaires à jour avancent les fonds, comme l'explique notre article votre voisin ne paie pas ses charges. Avant de signer, examinez l'état daté et les annexes comptables, et traquez le niveau global d'impayés dans les procès-verbaux d'AG des trois dernières années : c'est l'un des sept signaux d'alerte majeurs, avec l'ensemble des documents à vérifier avant d'acheter en copropriété.

L'essentiel à retenir

Les charges impayées de l'ancien propriétaire ne vous suivent pas : la dette lui reste personnelle et le syndic se paie sur le prix de vente grâce à l'opposition de l'article 20. Restez seulement attentif à la régularisation annuelle postérieure à l'achat, qui vous incombe sauf clause de prorata, et au niveau général d'impayés de l'immeuble, meilleur indicateur de la gestion en place. Un syndic qui laisse filer les impayés pendant des années est un syndic défaillant : le jour venu, vous saurez le mettre en concurrence via SyndiCompare.