Sommaire
- Qui désigne le syndic ? L'assemblée générale, et elle seule
- À quelle majorité se vote la désignation ?
- Le premier syndic de l'immeuble : un cas à part
- Le renouvellement n'est jamais automatique
- Quel calendrier pour une désignation sans accroc ?
- Et si l'assemblée ne désigne personne ?
- L'essentiel à retenir
Aucun syndic ne s'impose de lui-même à une copropriété : professionnel ou bénévole, il tient son mandat d'un vote de l'assemblée générale, encadré par la loi du 10 juillet 1965. Ni le syndic sortant, ni le conseil syndical, ni le promoteur de l'immeuble ne peuvent désigner le syndic à la place des copropriétaires.
Qui vote, à quelle majorité, que se passe-t-il pour le tout premier syndic de l'immeuble, et pourquoi le renouvellement n'est-il jamais acquis d'avance : voici les règles complètes de la désignation.
Qui désigne le syndic ? L'assemblée générale, et elle seule
La désignation du syndic est une décision collective : elle se prend en assemblée générale, sur la base de projets de contrat inscrits à l'ordre du jour. Le conseil syndical prépare le terrain (c'est lui qui porte l'obligation de mise en concurrence triennale), mais il ne vote pas à la place de l'assemblée. Tout copropriétaire peut d'ailleurs faire inscrire un projet de contrat concurrent à l'ordre du jour, en l'adressant au syndic avant l'envoi de la convocation.
Un point de forme décisif : seuls les projets de contrat joints à la convocation peuvent être votés. Un candidat présenté en séance, sans document notifié, ne peut pas être désigné valablement.
À quelle majorité se vote la désignation ?
La désignation, comme le renouvellement, se vote à la majorité absolue de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Une majorité exigeante, que la loi assouplit par la passerelle de l'article 25-1 :
| Résultat du premier vote | Ce qui se passe |
|---|---|
| Le candidat atteint la majorité de l'article 25 | Il est désigné, le contrat joint à la convocation est approuvé |
| Il n'atteint pas la majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires | La même assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité simple de l'article 24 (majorité des présents et représentés) |
| Il recueille moins d'un tiers des voix | Pas de passerelle : il faut convoquer une nouvelle assemblée générale |
Le fonctionnement détaillé de ces seuils est expliqué dans notre article sur les majorités de vote en assemblée générale.
Le premier syndic de l'immeuble : un cas à part
À la naissance d'une copropriété (immeuble neuf ou mise en copropriété d'un bâtiment existant), il n'y a pas encore d'assemblée pour voter. Le premier syndic, dit syndic provisoire, est alors désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties. C'est très souvent un cabinet choisi par le promoteur.
Ce syndic provisoire n'a pas vocation à durer sans contrôle : il doit convoquer la première assemblée générale, et il ne peut être maintenu dans ses fonctions qu'après une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat, suivie d'un vote de l'assemblée. Les copropriétaires d'un immeuble neuf ne sont donc jamais « coincés » avec le syndic du promoteur.
⚠️ Attention
Lorsque le syndic a des liens avec le promoteur ou le constructeur de l'immeuble, la durée de son mandat est plafonnée à un an, contre trois ans dans le cas général. Vérifiez ce point dans le projet de contrat de syndic soumis à la première assemblée.
Le renouvellement n'est jamais automatique
Le mandat de syndic est à durée déterminée, trois ans au maximum, et ne se reconduit jamais tacitement. À chaque échéance, l'assemblée générale doit se prononcer : renouveler le contrat du syndic en place (éventuellement renégocié) ou en désigner un autre. Chaque renouvellement se vote dans les mêmes conditions qu'une désignation initiale, à la majorité de l'article 25.
C'est le moment de vérité de la relation avec votre syndic : le conseil syndical qui arrive à l'échéance avec des devis concurrents en main pèse infiniment plus lourd que celui qui découvre la question en séance. Les tarifs de syndic constatés commune par commune permettent d'objectiver la discussion, et notre guide Changer de syndic : les étapes déroule le processus complet.
Quel calendrier pour une désignation sans accroc ?
La contrainte est mécanique : les projets de contrat doivent figurer dans la convocation, envoyée au moins 21 jours avant l'assemblée. En remontant le fil :
- 3 à 4 mois avant l'AG : bilan du contrat en cours par le conseil syndical, collecte de devis : une comparaison en ligne fournit rapidement plusieurs propositions établies sur les caractéristiques de l'immeuble ;
- 2 mois avant : analyse des offres, rencontre des finalistes, vérification de la carte professionnelle et de la garantie financière (voir les conditions d'exercice du syndic) ;
- 6 semaines avant : envoi au syndic en place, en recommandé, de la demande d'inscription des projets de contrat à l'ordre du jour ;
- Jour J : vote, avec une date de prise d'effet calée sur la fin du contrat en cours pour éviter tout vide de gestion.
💡 Bon à savoir
Prévoyez toujours plusieurs candidatures à l'ordre du jour, y compris celle du syndic sortant. L'assemblée garde ainsi un vrai choix, et la passerelle de l'article 25-1 a plus de chances de débloquer la situation si aucun candidat n'atteint la majorité absolue au premier tour.
Et si l'assemblée ne désigne personne ?
Mandat arrivé à échéance sans vote, assemblée sans candidat, résolution rejetée : la copropriété se retrouve sans syndic, donc sans représentant légal : plus d'appels de charges, plus de signature de contrats, plus d'action en justice possible. La loi prévoit alors que tout copropriétaire peut convoquer une assemblée à seule fin de désigner un syndic et, en dernier recours, la désignation d'un administrateur provisoire par le tribunal, une procédure coûteuse qu'un simple vote anticipé aurait évitée.
L'essentiel à retenir
Le syndic est désigné par l'assemblée générale, à la majorité absolue de l'article 25 avec passerelle possible vers l'article 24 ; le premier syndic de l'immeuble n'est maintenu qu'après mise en concurrence ; et aucun mandat ne se renouvelle automatiquement. La clé d'une désignation réussie est l'anticipation : des candidatures solides, inscrites à l'ordre du jour dans les temps. Pour les réunir, comparez les syndics actifs sur votre secteur plusieurs mois avant l'échéance.
Vos questions sur le sujet
Peut-on désigner un syndic qui ne figure pas à l'ordre du jour ?
Non. Seuls les projets de contrat de syndic joints à la convocation de l'assemblée générale peuvent être valablement votés. Un candidat présenté en séance sans document notifié aux copropriétaires ne peut pas être désigné : il faut le faire inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée suivante.
Qu'est-ce que la passerelle de l'article 25-1 ?
Si le candidat n'atteint pas la majorité absolue de l'article 25 mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24, celle des seuls présents et représentés.
Qui choisit le premier syndic d'un immeuble neuf ?
Le premier syndic, dit syndic provisoire, est désigné par le règlement de copropriété, en pratique souvent par le promoteur. Il ne peut ensuite être maintenu que par un vote de la première assemblée générale, après mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic.
Que se passe-t-il si le mandat du syndic expire sans vote ?
La copropriété se retrouve sans représentant légal : plus d'appels de charges ni de contrats possibles. Tout copropriétaire peut alors convoquer une assemblée à seule fin de désigner un syndic ; à défaut, le tribunal désigne un administrateur provisoire, aux frais du syndicat.
