Sommaire
Amiante, plomb, termites, DPE collectif, diagnostic technique global : les diagnostics de la copropriété forment un empilement d'obligations aux calendriers différents, que beaucoup de conseils syndicaux découvrent au moment d'une vente ou d'un contrôle. Certains sont obligatoires pour tous les immeubles concernés, d'autres seulement dans des situations précises.
Ce guide fait le tri : qui est concerné, quand, à quel rythme, et qui paie.
Le tableau récapitulatif : qui, quand, obligatoire ou non
| Diagnostic | Immeubles concernés | Caractère obligatoire |
|---|---|---|
| Dossier technique amiante (DTA) | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Obligatoire sur les parties communes, tenu à jour en permanence |
| Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) | Immeubles construits avant le 1er janvier 1949 | Obligatoire sur les parties communes |
| État relatif aux termites | Zones délimitées par arrêté préfectoral | Obligatoire pour vendre un lot ; déclaration en mairie en cas d'infestation |
| DPE collectif | Bâtiments d'habitation collective (permis déposé avant 2013) | Obligatoire pour les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 |
| Diagnostic technique global (DTG) | Toute copropriété | Obligatoire en cas de mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans ou sur injonction administrative ; facultatif sinon |
Le DPE collectif : le calendrier de la loi Climat et Résilience
La réglementation impose désormais un DPE à tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.
Ce DPE n'est pas qu'une formalité : il classe l'immeuble entier de A à G et sert de point de départ à toute stratégie de rénovation énergétique. Les aides mobilisables sont recensées sur France Rénov', le service public de la rénovation de l'habitat, et notre article sur les réglementations environnementales récentes replace l'ensemble des obligations dans leur contexte.
⚠️ Attention
Le calendrier des interdictions de location rend le sujet urgent pour les immeubles énergivores : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. L'absence de DPE collectif ne suffit donc pas à régler la question : les copropriétaires bailleurs doivent surtout anticiper la performance énergétique de leurs logements et les travaux éventuellement nécessaires pour respecter les critères de décence énergétique.
Le DTG : l'état des lieux qui prépare le plan de travaux
Le diagnostic technique global dresse un état complet de l'immeuble : analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements, situation du syndicat au regard de ses obligations réglementaires, et évaluation chiffrée des travaux nécessaires sur les dix prochaines années.
Le DTG est obligatoire notamment lorsqu'un immeuble construit depuis plus de dix ans est mis en copropriété. Dans certaines procédures administratives concernant des immeubles collectifs à usage principal d'habitation présentant des désordres potentiels, l'autorité administrative peut également demander au syndic de produire un DTG et, à défaut, le faire réaliser d'office aux frais du syndicat. En dehors de ces situations, l'assemblée générale peut décider de faire réaliser un DTG ; cette décision est votée à la majorité de l'article 24.
Amiante, plomb, termites : les diagnostics de sécurité sanitaire
Le dossier technique amiante (DTA)
Tout immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 doit disposer d'un DTA pour ses parties communes. Ce n'est pas un document figé : il est mis à jour à chaque repérage ou travaux, et doit être communiqué à tout occupant qui le demande ainsi qu'aux entreprises avant intervention. Avant les travaux susceptibles d'affecter des matériaux ou produits susceptibles de contenir de l'amiante, un repérage amiante avant travaux doit être réalisé lorsque la réglementation l'impose ; son coût doit alors être intégré au budget du chantier.
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Les parties communes des immeubles construits avant le 1er janvier 1949 doivent avoir fait l'objet d'un CREP. Si des revêtements dégradés contiennent du plomb au-delà des seuils, des travaux de suppression du risque s'imposent : le plomb dégradé est la cause du saturnisme infantile.
L'état relatif aux termites
Dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral, un état termites de moins de six mois est exigé pour toute vente de lot. Si la présence de termites est découverte dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires doit la déclarer en mairie dans le mois suivant les constatations ; le maire peut ensuite, dans les conditions prévues par le Code de la construction et de l'habitation, imposer une recherche ou des travaux de prévention ou d'éradication.
Qui paie, et qui pilote ?
Les diagnostics portant sur les parties communes sont en principe payés par le syndicat des copropriétaires et répartis entre les copropriétaires selon les règles de charges prévues par le règlement de copropriété. Pour les dépenses relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, la répartition s'effectue en principe selon les quotes-parts de parties communes attachées aux lots, sauf lorsqu'une catégorie de charges particulière ou une partie commune spéciale relève d'une autre répartition.
Le pilotage revient au syndic : commander les diagnostics, conserver les rapports, les annexer au carnet d'entretien et les tenir à la disposition des copropriétaires font partie de ses missions de conservation de l'immeuble. Un syndic qui ne sait pas produire le DTA ou le dernier DPE collectif sur simple demande révèle un défaut de gestion.
💡 Bon à savoir
Ne confondez pas les diagnostics de la copropriété (parties communes, payés par tous) et les diagnostics de vente ou de location de votre lot (DPE individuel, amiante et plomb des parties privatives, état termites…), qui restent à la charge du vendeur ou du bailleur. Bonne nouvelle : les diagnostics collectifs à jour facilitent et fiabilisent les diagnostics individuels.
L'essentiel à retenir
Trois diagnostics dépendent de l'âge ou de la zone de l'immeuble (amiante avant juillet 1997, plomb avant 1949, termites en zone d'arrêté), le DPE collectif est obligatoire pour les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, et le DTG prépare le plan de travaux. Tous se paient en charges communes et se pilotent par le syndic. Si le vôtre ne tient pas ces obligations à jour, c'est un critère objectif pour le remettre en question : comparez les syndics actifs sur votre secteur et interrogez-les précisément sur leur suivi réglementaire.
Vos questions sur le sujet
Le DPE collectif remplace-t-il le DPE individuel pour vendre ou louer ?
Non. Pour vendre ou louer un lot, un DPE portant sur le logement reste exigé. Le DPE collectif de l'immeuble peut en revanche servir de base pour établir les DPE des lots, ce qui les rend plus fiables et souvent moins coûteux à produire.
Quelle est la durée de validité des diagnostics de la copropriété ?
Le DPE collectif est valable dix ans. Le dossier technique amiante n'a pas de date de péremption mais doit être tenu à jour à chaque repérage ou travaux. L'état termites exigé pour une vente doit dater de moins de six mois.
Qui peut consulter le dossier technique amiante de l'immeuble ?
Tout occupant de l'immeuble peut demander au syndic la communication du DTA des parties communes. Les entreprises doivent obligatoirement le consulter avant d'intervenir sur l'immeuble, pour adapter leurs protections et leurs modes opératoires.
Le diagnostic technique global (DTG) est-il obligatoire partout ?
Non. Il n'est imposé qu'en cas de mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans ou sur injonction de l'administration pour un immeuble dégradé. Ailleurs il est facultatif, mais la question de sa réalisation doit être soumise au vote de l'assemblée générale, et il constitue la meilleure base du plan pluriannuel de travaux.
