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L'assurance de la copropriété

Comme toutes les personnalités juridiques, la personne morale du syndicat des copropriétaires est susceptible de causer un dommage à des tiers ou inversement subir un dommage. Pour se prémunir des conséquences de ces dommages, le syndicat des copropriétaires dispose d'un contrat d'assurance multirisques immeuble souscrit par le syndic. En matière de construction, une assurance permet en plus de se prémunir contre les malfaçons de l'immeuble.

L'assurance de la copropriété

L'assurance multirisques immeuble

Elle est destinée à assurer les parties communes de l'immeuble (toit, murs, ouvrants, équipements, escaliers, couloirs...). L'assurance de la copropriété est souscrite par le syndic mais le règlement de copropriété peut prévoir une décision via un vote d'assemblée générale pour la souscription. Le contrat d'assurance collectif garantit la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires ainsi que les dommages matériels aux biens.

L'assurance contre la responsabilité civile du syndicat est la seule garantie exigée par les pouvoirs publics depuis la loi Alur de 2014, étant précisé qu'auparavant aucune obligation légale d'assurance n'existait. Cette garantie permet d'assurer la copropriété contre les dommages causés aux tiers du fait de l'immeuble ou de son personnel.

A coté de ce minimum légal, les règlements de copropriété exigent souvent la souscription d'autres garanties par le syndicat contre les dommages résultant de :

  • dégâts des eaux : fuites, infiltrations ou débordements
  • incendies, foudres, explosions et conséquences de l'intervention des pompiers
  • catastrophes naturelles ou technologiques
  • vols, vandalisme, bris de glace 

Les assureurs proposent également d'autres garanties en option comme la prise en charge des frais de recherche de fuite, les frais de relogement, les pertes indirectes (frais du syndic)... 

Les contrat d'assurances multirisques immeubles peuvent contenir des montants de franchise par sinistre en contrepartie d'un montant de prime annuelle inférieur. La franchise correspond à une somme qui pour chaque sinistre reste à la charge de l'assuré.

Ce contrat contient enfin généralement une clause de renonciation à recours contre le responsable d'un sinistre. Ainsi par exemple dans le cas d'un dégât des eaux affectant les parties communes, l'assurance immeuble ne fait pas de recours contre l'assureur du copropriétaire responsable du sinistre.

L'assurance habitation

Cette assurance a vocation à couvrir les dommages dans les parties privatives ainsi que leur contenu. Cette assurance n'est pas légalement obligatoire mais elle est imposée dans de nombreux règlements de copropriété et lorsque l'occupant est locataire. Elle couvre également, comme la multirisques immeuble, des dommages résultant de dégât des eaux, d'incendie, de catastrophe naturelle ou technologique etc.

Depuis la loi Alur les copropriétaires occupants ou non occupants ont l'obligation de s'assurer contre les risques de responsabilité civile, le contrat d'assurance habitation prévoit donc désormais cette garantie.

Les assurances multirisques immeubles et habitation ont vocation à se chevaucher dans le cadre de dégâts des eaux, d'où la création de conventions par les assureurs afin de faciliter le règlement des sinistres. La première est la convention Cidre (Convention d'indemnisation directe et de renonciation à recours en dégâts des eaux) qui prévoit la prise en charge par l'assureur du lésé des dommages matériels inférieurs à 1600 euros HT (peinture, papiers peints...), 250 euros HT lorsque le dommage touche des parties immobilières privatives et 800 euros HT pour les dommages immatériels (perte de loyers, perte d'usage...). Dans ce cadre, l'assureur du lésé indemnise le dommage sans exercer de recours contre le responsable du sinistre.

Autre convention possiblement applicable, la convention Cide Cop (Convention d’indemnisation des dégâts des eaux en copropriété), pour les sinistres dépassant les montants fixés par la convention cidre. Selon cette convention c'est l'assurance de l'immeuble qui doit prendre en charge l'indemnisation du sinistre avec possibilité de recours contre l'assureur du responsable. La convention est également applicable lorsque le locataire a donné congé à son bailleur.

L'assurance dommage ouvrage

Cette assurance a vocation à couvrir les désordres de nature décennale pouvant affecter l'immeuble, c'est à dire ceux qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination ou qui l'affectent dans sa solidité (fissures importantes, infiltrations...). Elle couvre enfin les désordres affectant les éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage immobilier. Elle couvre les désordres en matière de construction et pour certains travaux affectant l'ouvrage.

La dommage ouvrage est un système de préfinancement des indemnisations des sinistres à caractère décennal en dehors de toute recherche de responsabilité. Concrètement l'assureur va expertiser le sinistre et indemniser la copropriété, puis il va dans un second temps exercer un recours contre l'assurance décennale de l'entreprise qui a réalisé l'ouvrage sinistré.

L'assurance dommage ouvrage est obligatoirement souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier dans le cadre d'une construction neuve ou par le syndic sur décision d'assemblée générale dans le cadre de gros travaux tel que le clos et le couvert.

L'assurance commence à couvrir la construction à compter de l'expiration du délai de parfait achèvement (date anniversaire d'un l'immeuble neuf) pour les dix années qui suivent la réception de l'ouvrage.

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