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Les parties communes et les parties privatives

Chaque copropriété possède des parties qui sont communes à tous les copropriétaires ainsi que des parties privatives. La distinction entre ces parties est essentielle notamment du point de vue de l’entretien qui impute au syndicat des copropriétaires pour les parties communes et aux copropriétaires pour ce qui concerne les parties privatives. Comment identifier et repérer les différentes parties composant la copropriété ?

Les parties communes et les parties privatives

LA DISTINCTION PARTIE COMMUNE ET PARTIE PRIVATIVE

Pour obtenir une définition, il convient de se reporter à la loi du 10 juillet 1965. A ce titre, sont considérées comme privatives les parties de bâtiment et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. A l’inverse, sont communes les parties de bâtiment et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Il ressort de ces définitions que la notion d’utilité est le critère de distinction. Dans la pratique, le règlement de copropriété énumère les parties communes et les parties privatives, il convient de s’y référer pour déterminer la nature d’une partie. Il peut cependant arriver que la question soit posée devant un juge en l’absence de stipulation du règlement de copropriété, dans ce cas la juridiction se réfère à la définition de la loi de 1965 et au critère d’utilité pour déterminer le caractère commun ou privatif d’une partie de bâtiment ou de terrain située dans la copropriété.

LES PARTIES COMMUNES GENERALES ET LES PARTIES COMMUNES SPECIALES

Dans certaines copropriétés, lorsque celles-ci comportent plusieurs bâtiments ou cages d’escalier, on peut distinguer l’existence de parties communes générales et de parties communes spéciales. Les parties communes générales sont celles qui sont communes à tous les copropriétaires du syndicat, à l’inverse les parties communes spéciales ne sont communes qu’à un certain nombre de copropriétaires. Par exemple, dans une copropriété composée de deux bâtiments A et B, le portail d’accès à la résidence est une partie commune générale car le portail est utilisé par tous les copropriétaires. En revanche les cages d’escalier de chaque bâtiment sont une partie commune spéciale aux copropriétaires de chaque bâtiment. L’incidence essentielle se situe bien évidemment au niveau des charges d’entretien des parties communes, ces charges sont assumées par l’ensemble des copropriétaires en ce qui concerne l’entretien des parties communes générales. A l’inverse les charges d’entretien relatives à une partie commune spéciale sont supportées par les copropriétaires qui en ont l’utilité, dans l’exemple précédent les copropriétaires du bâtiment A supportent les couts d’entretien dudit bâtiment, c’est ce que l’on appelle des charges spéciales que l’on peut aisément retrouver dans le tableau de répartition des charges qui est inclus dans le règlement de copropriété.

LE CAS PARTICULIER DU DROIT DE JOUISSANCE EXCLUSIF SUR UNE PARTIE COMMUNE

En plus de son lot de copropriété privatif, il est possible pour un copropriétaire d’avoir un droit de jouissance exclusif sur une partie commune. Dans ce cas, seul ce copropriétaire peut jouir de la partie commune en question. Il faut se reporter au règlement de copropriété et l’état descriptif de division pour identifier un droit de jouissance exclusif, rappelons néanmoins qu’il ne s’agit pas d’un droit de propriété, il s’agit d’un droit de jouissance attaché à un lot de copropriété déterminé. Le cas le plus fréquent est celui des jardins auxquels les appartements du rez de chaussée peuvent accéder, ces jardins font souvent l’objet d’un droit de jouissance exclusif rattaché au lot de l’appartement. Concernant l’entretien de cette partie commune hybride, il convient de se reporter au règlement de copropriété pour connaitre qui du copropriétaire ou du syndicat doit assumer et supporter le coût de l’entretien nécessaire.

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