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Les majorités de vote en assemblée générale

La loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions concernant le syndicat des copropriétaires sont prises par l’assemblée générale. Ces décisions sont prises à des conditions de majorité différentes en fonction de la nature de la question qui est soumise au vote. Tour d’horizon des différentes majorités de prise de décision.

Les majorités de vote en assemblée générale

LA MAJORITE SIMPLE DE L’ARTICLE 24

Le principe

La majorité simple de l’article 24 est une majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés. S’agissant des voix exprimées il n’est pas tenu compte des voix abstentionnistes dans le calcul de la majorité. De même on ne tient pas compte des absents puisque seuls les copropriétaires présents ou représentés sont pris en compte.

Prenons l’exemple d’une copropriété composée de 1000 tantièmes dont l’assemblée doit délibérer sur une question figurant à l’article 24 :

Exemple n°1 :

  • Pour : 200
  • Contre : 300
  • Abstention : 200
  • Absents : 300

=>Résolution rejetée 300/500

Exemple n°2 :

  • Pour : 300
  • Contre : 250
  • Abstention : 100
  • Absents : 350

=>Résolution approuvée 300/550

Exemple n°3 :

  • Pour : 700
  • Contre : 100
  • Abstention : 0
  • Absents : 200

=>Résolution approuvée 700/800

 Les décisions concernées par la majorité de l’article 24

  • toutes les décisions sauf celles où la loi impose une autre majorité.
  • travaux de conservation de l’immeuble (clos, couvert, réseaux…).
  • travaux rendus obligatoires par les pouvoirs publics relatifs à la sécurité ou la salubrité publique.
  • travaux d’accessibilité sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble.
  • autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans affecter la structure.
  • adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et règlementaires.
  • décision de réaliser un diagnostic technique global.
  • travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique.
  • décision d’installer des bornes de recharge pour véhicules électriques.

LA MAJORITE DE L’ARTICLE 25

Le principe

Cette majorité correspond à une majorité de voix composant le syndicat des copropriétaires. A la différence de l’article 24, on ne prend pas seulement en compte les voix exprimées mais la totalité des voix des copropriétaires qu’ils soient présents, représentés, abstentionnistes ou encore absents. La majorité est atteinte lorsque la décision réunit la moitié + 1 des tantièmes du syndicat des copropriétaires, à défaut on dit qu’il y a absence de décision.

Prenons l’exemple d’une copropriété composée de 1000 tantièmes dont l’assemblée doit délibérer sur une question figurant à l’article 25 :

Exemple n°1 :

  • Pour : 300                                                                
  • Contre : 200                          
  • Abstention : 200
  • Absents : 300

=>Absence de décision                                                         

Exemple n°2 :

  • Pour : 550
  • Contre : 250
  • Abstention : 100
  • Absents : 200

=>Résolution approuvée 550/1000

Exemple n°3 :

  • Pour : 300
  • Contre : 540
  • Abstention : 100
  • Absents : 60

=>Résolution rejetée 540/1000

Les décisions concernées par l’article 25

  • désignation du syndic.
  • désignation de membres du conseil syndical.
  • délégation de pouvoir de prendre une décision relevant de l’article 24.
  • autorisation donnée à un copropriétaire de faire des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
  • conditions de réalisation d’acte de disposition d’une partie commune résultant d’une obligation légale.
  • modification de la répartition des charges rendues nécessaires par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives.
  • travaux d’économie d’énergie ou réduction de gaz à effet de serre ne relevant pas de l’article 24.
  • suppression du vide ordure.
  • autorisation permanente accordée à la police ou gendarmerie d’entrer dans les parties communes.
  • installation/modification de l’installation électrique intérieure pour alimenter des bornes de recharge.
  • installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.
  • installation de compteurs thermiques ou de répartiteurs de frais de chauffage.
  • autorisation de transmettre à la police les enregistrements des caméras des parties communes.
  • travaux de transformation, addition ou amélioration.
  • demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau.

L’article 25-1

Compte tenu de la difficulté à réunir une telle majorité dans de nombreux syndicats des copropriétaires, le législateur a prévu une possibilité de passage à une majorité plus faible qu’est celle de l’article 24 à une condition que le projet ait recueilli le tiers des voix du syndicat des copropriétaires. Si le tiers des voix n’est pas atteint une nouvelle assemblée convoquée dans un délai maximal de 3 mois peut statuer à la majorité de l’article 24.

Prenons de nouveau l’exemple d’une copropriété composée de 1000 tantièmes :

Exemple n°1 :

  • Pour : 350
  • Contre : 200
  • Abstention : 200
  • Absents : 250

=>Absence de décision mais second vote possible à l’article 24        

  • Pour : 350                                                                             
  • Contre : 200                                          
  • Abstention : 200    
  • Absents : 250

=>résolution adoptée à l’article 24 : 350/550                                                     

Exemple n°2 :

  • Pour : 280
  • Contre : 150
  • Abstention : 220
  • Absents : 350

=>Absence de décision mais une nouvelle assemblée peut statuer en seconde lecture à l’article 24

LA DOUBLE MAJORITE DE L’ARTICLE 26

Le principe

La majorité de l’article 26 est une double majorité. La première majorité à réunir est la majorité des copropriétaires et cela en nombre, par exemple dans une copropriété de 20 appartements, cette condition de majorité est atteinte si 11 copropriétaires s’expriment en faveur de la décision. La seconde majorité à réunir est celle des 2/3 des voix du syndicat des copropriétaires. Pour résumer, pour qu’une décision soit adoptée à la majorité de l’article 26, il faut que plus de la moitié des copropriétaires se prononcent en faveur de la décision et qu’ils représentent au moins les 2/3 des voix du syndicat des copropriétaires.

Les décisions concernées par la double majorité de l’article 26

  • actes d’acquisition ou de disposition.
  • modification/établissement du règlement de copropriété lorsque cela concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes.
  • modalités d’ouverture des portes de l’immeuble.
  • suppression du gardien et de la loge lorsque cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.

L’UNANIMITE DE L’ARTICLE 26

Le principe

Dans ce cas il est exigé l’accord de tous les copropriétaires sans exception, si un seul copropriétaire émet un vote différent des autres il y a absence de décision.

Prenons l’exemple d’une copropriété composée de 1000 tantièmes dont l’assemblée doit délibérer sur une question figurant à l’unanimité de l’article 26 :

Exemple n°1 :

  • Pour : 1000
  • Contre : 0
  • Abstention : 0
  • Absents : 0

=>Décision adoptée à l’unanimité

Exemple n°2 :

  • Pour : 900
  • Contre : 0
  • Abstention : 100
  • Absents : 0

=>Résolution rejetée

Les décisions concernées par l’unanimité de l’article 26

  • acte de disposition sur des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

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