Comment révoquer son syndic ? Nous vous expliquons tout !

Nos utilisateurs nous font souvent part de leur souhait de révoquer le mandat de leur syndic, cette solution doit être utilisée en dernier recours, nous vous expliquons pourquoi.

Qu’est-ce que la révocation ?

Elle consiste à mettre un terme au contrat liant le syndic au syndicat des copropriétaires avant son échéance.

Il ne faut pas confondre la révocation avec le non-renouvellement du syndic, qui consiste à voter contre le renouvellement du contrat proposé lors de l’Assemblée générale ordinaire.

En Assemblée générale lorsque les copropriétaires procèdent à l’élection de leur syndic, ils ont la faculté de le faire pour une durée comprise entre 1 et 3 ans.

Lorsque le mandat de syndic a été souscrit en Assemblée, il n’est normalement pas possible pour les copropriétaires de changer de syndic avant le terme de ce dernier.

Si une mise en concurrence est opérée alors que votre syndic dispose encore d’une durée de mandat supérieure à 1 an et que l’Assemblée générale décide de changer de syndic, le syndicat des copropriétaires serait tenu de verser les honoraires du syndic évincé jusqu’à l’échéance de son mandat.

Toutefois il est possible pour les copropriétaires de prévoir la révocation de leur syndic, elle consiste à factuellement constater une inexécution de son contrat et y mettre un terme pour ce motif. Cette faculté est rappelée dans les contrats de syndics « type » prévus par la loi ALUR au point 3 « Révocation du Syndic » : Le contrat de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965). Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime. La délibération de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l’ancien à compter de la prise de fonction du nouveau (art. 18, dernier alinéa, de la loi du10 juillet 1965).

Pourquoi révoquer son syndic ?

Avant d’entamer une démarche de révocation il convient d’arbitrer sur son opportunité, car elle n’est pas neutre et peut dans certains cas conduire à la condamnation du syndicat des copropriétaires si elle n’est pas pleinement justifiée.

Il est donc indispensable de pouvoir faire valoir un motif légitime pour pouvoir révoquer votre syndic en cours de mandat.

Plus largement, le fait même que vous envisagiez la révocation conduit à penser que votre syndic en tout état de cause ne fait pas correctement son travail, mais il est important de savoir si les griefs que vous avez son égard peuvent être considérés comme des motifs légitimes de révocation.

Voici quelques exemples de motifs légitimes de révocation de syndic issus de la jurisprudence :

• Non souscription d’une assurance obligatoire pour le syndicat des copropriétaires (Assurance multi risques immeuble par exemple).
• Réalisation tardive de travaux votés en Assemblée ayant pour conséquence de faire perdre au syndicat des copropriétaires une subvention.
• Réalisation de travaux importants sans l’aval de l’assemblée générale.
• Choix d’un prestataire différent de celui désigné en Assemblée générale pour la réalisation de travaux.

Plus largement il est possible d’estimer que toute inexécution contractuelle importante peut constituer un motif légitime de révocation :

• Défaut d’exécution des décisions votées en AG
• Non recouvrement des charges
• Absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires (sauf cas de dispense).

Il conviendra d’étayer ces reproches par des éléments factuels, mails, courriers recommandés…

Comment révoquer son syndic ?

Si vous avez à votre disposition des éléments pouvant constituer un motif légitime de révocation, il va vous falloir efficacement la préparer.

Dans un premier temps il va falloir vous attacher à trouver un syndic successeur, pour reprendre la gestion. Nous pouvons vous aider dans cette démarche, cliquez ici pour consulter les différentes offres de syndics adaptées à votre résidence.

Une fois votre travail de sélection d’un nouveau syndic réalisé, il va falloir prévoir l’inscription à l’ordre du jour :

• La révocation du syndic en place
• L’élection d’un nouveau syndic

Concrètement, il va falloir adresser à votre syndic en lettre recommandée avec accusé de réception, une demande d’inscription à l’ordre du jour de résolutions prévoyant les 2 points précités et prenant le soin d’y joindre la proposition de contrat de l’éventuel syndic repreneur.

Ces projets de résolutions peuvent prendre par exemple cette forme :

Résolution 1 :

Révocation du mandat de syndic du cabinet XXXXX souscrit le XX/XX/XXXX pour les motifs suivants :

• Motif 1
• Motif 2
• Motif 3

Résolution 2 :

Election du cabinet XXXX suivant contrat annexé à la présente convocation.

Il est essentiel d’exposer les motifs de la révocation dans le projet de résolution.

Que se passe-t-il après la révocation de votre syndic ?

Une fois la résolution de révocation votée à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 Juillet 1965, le mandat du syndic en place prend fin immédiatement, et c’est le syndic désigné dans la résolution suivante qui est désormais en mesure d’assurer la gestion de la copropriété.

Votre ancien syndic disposera de 2 mois pour remettre l’ensemble des documents inhérents à la copropriété à son successeur.

Néanmoins vous devez être prudent car le syndic évincé, s’il estime ne pas l’avoir été pour un motif légitime, pourra intenter une action contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir des dommages et intérêts (équivalents aux honoraires non perçus jusqu’à la fin de son mandat).

Si vous avez besoin d’information complémentaires, contactez nous au 02 31 71 14 55, nous nous ferons un plaisir de vous aider.