Loi ELAN 2018 : Les principales nouveautés en copropriété

La Loi ELAN est entrée en vigueur le 25 Novembre 2018, elle est donc applicable excepté pour les mesures nécessitant un décret d’application.

Les mesures déjà applicables 

Retard de paiement de charges de copropriété

Désormais, lorsqu’un copropriétaire ne s’acquitte pas de ses charges pour un trimestre et que le syndic a effectué une mise en demeure restée infructueuse 30 jours, le copropriétaire défaillant devra s’acquitter du trimestre dû, mais aussi de tous les trimestres à venir pour l’exercice comptable.

Concrètement un copropriétaire devant régler 300 € de charges trimestrielles dans une copropriété dont la clôture des comptes est au 31/12, ne s’acquitte pas de l’appel de provision du 30 Mars. Après une mise en demeure du syndic restée infructueuse, celui-ci devient redevable de 1200€.

Cette mesure est avant tout dissuasive, et s’appliquera essentiellement pour les débiteurs « chroniques » mettant en péril la trésorerie des copropriétés.

Les règles de représentations des copropriétaires lors des Assemblées générales

Avant la loi ELAN, un copropriétaire pouvait recevoir plus de 3 pouvoirs uniquement si la somme de ceux-ci était inférieure à 5% des millièmes généraux de la copropriété ; La loi élan a augmenté ce seuil à 10%.

Les époux copropriétaires peuvent désormais chacun personnellement recevoir des pouvoirs.

Le syndic ne peut plus distribuer les pouvoirs qu’il a reçu « en blanc », cela rompt avec une pratique très souvent observée lors des assemblées. Il conviendra désormais d’élire dans un premier temps un président de séance qui se chargera de cette distribution.

La loi a également élargi les personnes n’ayant pas la possibilité de participer à une assemblée générale, schématiquement les syndics et leurs proches.

Travaux d’économie d’énergie

Désormais, c’est à la majorité de l’article 25 que seront votés les travaux relatifs aux économies d’énergie en copropriété, soit à la majorité des voix de la résidence.

Diffusion du procès-verbal à la suite d’une Assemblée générale

Le syndic devra procéder à la notification du procès-verbal de l’assemblée dans le mois suivant la tenue de celle-ci. Le législateur a donc réduit le délai prévu par la loi de 1965 qui était de deux mois.

Réalisation des travaux votés en Assemblée générale

Sauf en cas d’urgence, le syndic ne devra pas amorcer de travaux votés lors d’une Assemblée avant l’expiration du délai de contestation de deux mois.

Les mesures en attente de Décrets d’application

Sanction du Syndic en absence de réponse à une demande du Conseil Syndical

La loi ELAN prévoit que désormais lorsque le Conseil Syndical d’une copropriété effectue une demande de documents à son Syndic, et que celui-ci ne répond pas dans un délai d’un mois, une pénalité par jour de retard sera déduite des honoraires du syndic.

Le décret devra fixer les contours de cette pénalité et surtout fixer un montant plancher.

Extranet des Syndics

La loi ALUR impose aux syndics de disposer d’un extranet permettant aux copropriétaires d’avoir accès aux informations relatives à leur copropriété. Toutefois les documents accessibles varient très fortement d’un syndic à l’autre. La loi ELAN prévoit l’établissement d’une liste unifiée des documents devant êtres mis à la disposition des copropriétaires via cet extranet.

Déroulement des Assemblées

La loi prévoit que les Assemblées générales peuvent désormais se tenir à distance par tout moyen de communication. Une petite révolution semble en marche. Notre partenaire Syment a déjà réalisé en Septembre dernier la première assemblée générale à distance, sur la blockchain, les débuts semblent donc prometteurs.

Un décret devra venir préciser les modalités d’identification.

Chauffage collectif

L’obligation d’individualiser les consommations de chauffage au sein des copropriétés était jusqu’à présent obligatoire, sauf dans l’hypothèse d’une impossibilité technique d’y procéder.

La loi ELAN vient assouplir le principe en introduisant la notion de coût excessif permettant de ne pas réaliser cette individualisation, ici encore un décret devrait venir préciser celle-ci.