Révocation du Syndic : l’obligation de justifier d’un motif légitime confirmée

La question se pose fréquemment, votre Syndic ne fait pas grand-chose, vous voudriez changer, mais vous êtes engagés sur un contrat de 3 ans, pouvez-vous facilement vous séparer de votre Syndic ?

L’innovation introduite par la Loi ALUR

La loi ALUR de 2014 a suscité pas mal d’espoir, elle est venue ajouter une disposition à l’article 18 de la Loi de 1965 « Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. ».

Cet Alinéa laissait entrevoir la possibilité pour les copropriétaires de mettre en concurrence leur syndic en cours de mandat, si l’élection d’un nouveau était décidée par l’Assemblée générale, cela aurait eu pour effet de mettre un terme au contrat du syndic en place quelle que soit la durée restant à courir.

Le motif légitime confirmé

La mise en concurrence du syndic est possible en cours de mandat et le fait d’élire un nouveau syndic l’est tout autant, néanmoins la Cour de Cassation dans l’arrêt rendu le 8 Mars 2018 est venue confirmer sa décision du 27 Avril 1988, la révocation est possible uniquement lorsqu’il existe un motif légitime. Faute de quoi le syndic est fondé à réclamer les honoraires qui lui aurait été dus jusqu’à l’échéance de son mandat.

Une portée à relativiser 

Lorsqu’un syndicat de copropriétaires souhaite changer de Syndic, l’Assemblée générale devant délibérer sur le changement se déroule dans la majorité des cas plusieurs semaines, voire plusieurs mois avant la date d’échéance du mandat du syndic en place.

C’est dans ce cas précis, lorsque l’échéance est relativement proche, que la disposition introduite par la Loi ALUR prend tout son sens, elle a vocation à priver le syndic évincé de tout recours pour obtenir le règlement de ses honoraires jusqu’au terme du mandat initial; l’objectif étant d’éviter une double facturation aux copropriétaires jusqu’au terme du mandat, ce qui avait été érigé en principe par une décision de la cour de cassation du 15 Juin 2006.

Conclusion

Si vous êtes sur un mandat pluriannuel en cours et que votre Assemblée générale ordinaire n’est pas celle où votre syndic vous propose le renouvellement de son mandat, vous pouvez demander l’inscription de contrats concurrents à l’ordre du jour, mais il faudra impérativement prouver un motif légitime si l’Assemblée générale procède à l’élection d’un nouveau syndic.

Faute de quoi le syndicat des copropriétaires pourrait être amené à régler les honoraires du syndic évincé jusqu’au terme de son mandat.

Si vous êtes sur un mandat dont l’échéance est après la date de l’assemblée générale ordinaire, mais avant la date supposée de l’assemblée générale ordinaire de l’année suivante, vous pouvez mettre en concurrence votre syndic et procéder à son remplacement, sans que celui soit a priori fondé à vous réclamer les honoraires jusqu’au terme de son mandat.