Tarifs des syndics: Comment sont ils fixés ?

Les modalités de tarification des prestations des syndics de copropriété ont été revues en profondeur par la loi Alur. De quelle manière sont fixés les tarifs des syndics aujourd’hui ?

Le forfait de gestion courante

Le forfait de gestion constitue le socle de la rémunération du syndic de copropriété pour la gestion courante de l’immeuble. Le contenu des missions au titre du forfait est défini par le contrat type, celui-ci prévoit que le forfait recouvre l’intégralité des missions du syndic à l’exception des prestations limitativement énumérées qui peuvent faire l’objet d’une facturation en supplément de ce forfait (voir ci-dessous). De manière plus pratique, le forfait intègre l’ensemble des missions de gestion administrative, technique et comptable du syndicat des copropriétaires.

Pour déterminer le tarif du forfait de gestion, les syndics utilisent généralement un barème d’honoraires avec un prix par lot principal (habitations et commerces) qu’ils peuvent éventuellement majorés pour tenir compte de la complexité de gestion de tel ou tel immeuble. Par exemple, lorsque la copropriété comporte un gardien d’immeuble, cela génère un travail supplémentaire nécessitant des compétences en droit social. Ce barème par lot peut également être minoré si la gestion est facilitée, c’est le cas par exemple dans les copropriétés horizontales qui sont réputées plus faciles à gérer qu’un immeuble « traditionnel ».

A l’échelle nationale, ce barème est très variable, on observe que les villes du nord de la France ont des tarifs de syndics plus élevés que dans les villes du sud.

Les prestations particulières

Suite à la loi Alur, ce sont les seules prestations que le syndic est en droit de facturer en supplément du forfait de gestion au syndicat des copropriétaires, elles sont limitées et listées par le contrat type. Sans être exhaustif, il s’agit principalement des :

• Des prestations relatives aux réunions supplémentaires (Assemblée générales, réunions de conseil syndical, visites techniques)
• Des prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division (modification, publication)
• Des prestations relatives à la gestion de sinistre (déplacement, prise de mesures conservatoires, présence à expertise, suivi de dossier)
• Des prestations relatives aux litiges et contentieux (mise en demeure, préparation et transmission de dossier à avocat ou huissier, suivi de dossier)

Le tarif du syndic pour l’accomplissement de ces différentes prestations peut être fixé de deux manières. La première possibilité pour le syndic est de fixer un prix pour chaque prestation, ce qui permet de connaitre par avance le tarif pratiqué. L’autre possibilité est de déterminer un tarif horaire et d’appliquer une facturation au temps passé, ce qui exclut toute prévisibilité quant au coût de la prestation.

D’autre part, il existe des prestations particulières qui sont imputables aux copropriétaires à titre individuel. C’est le cas notamment :

• Des frais de recouvrement : mise en demeure, relance, constitution d’hypothèque…
• Des frais liés aux mutations : établissement de l’état daté, délivrance de certificat…
• Des frais de délivrance de documents sur support papier : carnet d’entretien, PV d’assemblée…

Les honoraires travaux

Le syndic peut percevoir des honoraires pour la réalisation de travaux votés en assemblée générale, seuls les travaux d’entretien, de conservation et d’amélioration sont concernés. Les travaux d’entretien courant ne peuvent quant à eux donner lieu à rémunération, ils entrent dans le cadre du forfait de gestion.

Ces honoraires doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale consécutivement au vote des travaux (avec les mêmes règles de majorité). Le tarif du syndic pour la gestion de travaux doit être exprimé en pourcentage du montant hors taxes des travaux, avec un taux dégressif en fonction de l’importance du montant du chantier.