La Loi MACRON en copropriété

L’obligation de mettre en concurrence le syndic de copropriété est une des nouveautés issues de la loi Alur. Le mécanisme initialement retenu par le législateur a été modifié par la loi Macron du 6 août 2015.

La mise en concurrence créée par la loi Alur

La loi Alur a modifié l’article 21 de la loi de 1965 en y insérant un mécanisme de mise en concurrence obligatoire du contrat de syndic. Cette mise en concurrence est alors obligatoire à chaque désignation du syndic de copropriété. Cette obligation pèse sur le conseil syndical, mais chaque copropriétaire demeure en droit d’effectuer lui-même une mise en concurrence. Afin d’éclairer les copropriétaires, le conseil syndical dispose de la possibilité d’émettre des avis sur les projets de contrat de syndic, cet avis est ensuite joint à la convocation avec les contrats concernés.

Il est prévu deux exceptions à cette obligation de mise en concurrence. La première lorsque le syndicat des copropriétaires est dépourvu de conseil syndical. La seconde exception repose sur l’impossibilité d’effectuer une mise en concurrence en raison de l’insuffisance du marché local des syndics, dans ce cas le syndic doit en informer les copropriétaires dans un délai leur permettant d’effectuer une mise en concurrence.

La mise en concurrence modifiée par la loi Macron

La loi Macron a modifié en substance le mécanisme créé par la loi Alur. Dorénavant, la mise en concurrence s’effectue tous les trois ans et non plus à chaque désignation du syndic de copropriété. L’obligation pèse toujours sur le conseil syndical et chaque copropriétaire dispose de la faculté d’effectuer lui-même une mise en concurrence. De même, le conseil syndical conserve la faculté d’émettre des avis sur les projets de contrats de syndics.

Il existe toujours deux exceptions à l’obligation. La loi Macron a repris celle résultant de l’absence de conseil syndical mais elle a abandonné l’exception fondée sur le marché local. Cette dernière a été remplacée par la possibilité pour l’assemblée générale de dispenser le conseil syndical de cette obligation à la majorité de l’article 25 lors de l’assemblée générale qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation du syndic. La dispense ne bénéficie qu’au conseil syndical, dès lors un copropriétaire peut néanmoins soumettre des projets de contrats s’il souhaite changer de syndic.

Le législateur est venu accroitre le rôle du conseil syndical qui, sauf dispense accordée par l’assemblée générale, est obligé de mettre périodiquement le syndic en concurrence. Il s’agit là d’un travail non négligeable qui exige une certaine disponibilité du conseil syndical pour rencontrer des syndics concurrents et récolter des projets de contrats types. Afin de faciliter l’exécution de cette nouvelle mission, Syndicompare.com permet au conseil syndical de mettre en concurrence son syndic en quelques clics.