Peut-on désigner un syndic bénévole sans candidature inscrite à l’ordre du jour ?

Vous êtes en assemblée générale et vous refusez de renouveler le syndic en place dans ses fonctions. A défaut d’autre candidature de syndic à l’ordre du jour, vous décidez de proposer votre candidature aux fonctions de syndic bénévole pour assumer vous-même la gestion de l’immeuble ou pour reconvoquer une assemblée en vue de désigner un autre syndic professionnel. Cette pratique est-elle légale au regard de la loi du 10 juillet 1965 ?

Principe : illégalité de la désignation

Bien que conseillée par certains, cette pratique ne dispose d’aucune base légale et rend annulable la décision en question. En effet, il existe un principe général qui veut que seules les questions inscrites à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’une décision de l’assemblée générale.

Chaque copropriétaire se voit notifier l’ordre du jour au moins 21 jours avant la date de l’assemblée de manière à ce qu’il ait la possibilité d’en prendre connaissance. En cas de refus de renouvellement et désignation d’un syndic bénévole sans candidature prévue à l’ordre du jour, les copropriétaires absents ou représentés n’ont pas connaissance de ce point et donc n’ont pas la possibilité de s’exprimer à ce sujet.

Il résulte de cette pratique l’ouverture d’un droit de contestation de l’assemblée au bénéfice des copropriétaires absents ou opposants dans un délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal. La jurisprudence est claire et applique strictement les dispositions légales, elle annule toutes décisions désignation de syndic qui n’auraient pas fait l’objet d’une inscription à l’ordre du jour (Pour ex : Cass Civ. 3^ème du 3 décembre 2015). Par contre, si aucune contestation n’est formée dans les délais, le vice affectant l’assemblée se trouve purgé et rend l’assemblée tout à fait valable.

Pour résumer, nommer un syndic bénévole sans candidature prévue dans l’ordre du jour est complètement illégal et rend annulable l’assemblée, mais l’absence de contestation dans un délai de 2 mois purge les vices de l’assemblée rendant ainsi les décisions prises parfaitement applicables et incontestables.

Exception : l’unanimité dans la prise de décision

L’absence de candidature dans l’ordre du jour rend l’assemblée annulable car elle ouvre un droit de contestation pour certains copropriétaires (absents et opposants). On peut dès lors admettre que la désignation du syndic sans inscription à l’ordre du jour est faisable lorsque les copropriétaires ne bénéficient pas de la possibilité de contester l’assemblée générale.

C’est le cas lorsque la désignation du syndic emporte l’adhésion de l’ensemble des voix du syndicat des copropriétaires. En effet, le droit de contester une assemblée n’est ouvert qu’aux copropriétaires absents ou opposants, ainsi si une décision emporte l’unanimité par définition il n’y a pas d’absents ou d’opposants et donc pas de contestation possible.

Il est donc possible de désigner un syndic sans candidature inscrite à l’ordre du jour et sans risque de contestation de l’assemblée si et seulement si la désignation emporte l’adhésion de la totalité des voix des copropriétaires.