Vente d’appartement : que payez-vous au syndic ?

Vous vendez votre appartement, le notaire ou l’agent immobilier vous demande de produire certains documents relatifs à la copropriété. En contactant votre syndic, vous vous rendez compte que cette prestation n’est pas gratuite et plutôt onéreuse, mais quel est le contenu de cette prestation et son coût ?

Lors de la signature d’un compromis de vente, le vendeur doit fournir un dossier de vente complet comprenant notamment un état financier du syndicat des copropriétaires. Cet état, appelé pré-état daté par la pratique des syndics, constitue un document d’information de l’acquéreur concernant le montant des futures charges et la situation financière de la copropriété. Cet état financier indique le montant des charges courantes du budget prévisionnel et le montant des charges hors budget payé sur les deux derniers exercices comptables ainsi que les sommes susceptibles d‘être dues par l’acquéreur. Le document indique également un état global des impayés de charges et le montant des dettes fournisseurs. Enfin si un fonds travaux est constitué, il est renseigné le montant de la quote part attaché au lot faisant l’objet de la vente. Cette prestation n’est pas facturable par le syndic d’après une réponse ministérielle. D’autre part une réponse ministérielle observe que le vendeur peut lui-même communiquer ces informations à partir des documents comptables reçus avec la dernière convocation d’assemblée générale.

Au stade de la conclusion du contrat de vente, le vendeur doit encore fournir de nouveaux documents qui sont établis exclusivement par le syndic de copropriété. Le vendeur doit demander au syndic un état daté, il s’agit d’un document informatif destiné à renseigner l’acheteur sur le montant des charges de copropriété ainsi que la situation financière du syndicat des copropriétaires. Il y est récapitulé les sommes éventuellement dues par le vendeur au syndicat et les sommes dont le syndicat est débiteur à l’égard du vendeur. Du côté acquéreur, il est renseigné les sommes dues dans le futur. L’état daté doit également renseigner l’acquéreur sur d’éventuelles procédures en cours. Le certificat vendeur de l’article 20 demandé par le notaire préalablement à la vente est également établit par le syndic, en même temps que l’état daté. Il a vocation à attester que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires.

L’état daté est facturé par le syndic pour un montant relativement variable en fonction des agences, cela va de 300 euros à plus de 600 euros pour certains, ce qui peut représenter pour certaines ventes un pourcentage non négligeable du prix de vente. Tenant compte de cette disparité tarifaire, la loi Alur a prévu de plafonner le montant de cette prestation par un décret qui n’est pas encre publié à ce jour et qui se fait attendre.

En attendant et pour éviter les mauvaises surprises lors de la vente sur le montant de ces prestations indispensables effectuées par le syndic, il convient de regarder le contrat de syndic pour connaitre le montant à l’avance. En cas de projet de changement de syndic, il est conseiller de vérifier le montant des honoraires de mutations dans les contrats concurrents.

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