Acheter en copropriété : 5 conseils avant de signer

Acheter en copropriété peut être particulièrement complexe pour un acquéreur non initié, les documents fournis lors de la vente sont de plus en plus nombreux et il s'avère diffcile d'y repérer les informations essentielles.  Quelles sont les informations  à vérifier avant d'acheter ? Où les consulter ? Voici nos cinq conseils.

 VERIFIER LE MONTANT DES CHARGES

Afin de protéger les intérêts des acquéreurs en copropriété et ainsi éviter les mauvaises surprises, le législateur a institué un pré état daté établi par le Syndic à présenter le jour de la signature de la promesse de vente (c'est à dire au stade du compromis de vente). Le contenu de ce document est fixé par décret et informe pour l'essentiel l'acquéreur sur la situation comptable du vendeur à l'égard du syndicat de copropriété. Cela permet d'avoir une connaissance du montant des charges et des travaux payés sur les deux derniers exercices comptables par le vendeur. Cette formalité issue de la loi ALUR permet ainsi à l’acquéreur de se rétracter dans les 7 jours qui suivent la signature du compromis, si les informations communiquées dans le pré état daté l'incitent à rompre sa démarche d’acquisition. Cela sera notamment le cas en présence de charges exhorbitantes. Ce pré état daté sera réactualisé par le Syndic, afin de fournir un état daté à jour  lors de la signature définitive chez le Notaire.

ANALYSER LA SANTE FINANCIERE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Afin de déterminer la bonne situation comptable de l'immeuble, vous pouvez consulter les annexes comptables jointes à la dernière convocation d’assemblée générale. Le copropriétaire vendeur et le Syndic sont susceptibles de pouvoir vous les fournir. Ces annexes sont numérotées de 1 à 6, les annexes 1, 5 et 6 sont susceptibles de vous éclairer :

-Annexe n°1 : elle résume l’état financier de la copropriété, vous pourrez ainsi considérer que la copropriété sera grevée d’une dette si une somme importante apparaît dans « Sommes exigibles restant à recevoir », le cas échéant il convient d'obtenir une explication du syndic.

-Annexe n° 5 : elle indique l’état des travaux décidés en Assemblée Générale. Vous pouvez ainsi vérifier si les travaux ont été facturés et payés à l’entreprise, si des appels de fonds restent à effectuer ou encore s'il existe des soldes de travaux débiteurs ou créditeurs.

-Annexe n° 6 : elle dresse la situation comptable de chaque copropriétaires  vis à vis du syndicat des copropriétaires. Si certains présentent des soldes débiteurs relativement importants, cette situation peut fragiliser l’équilibre des comptes et être à l’origine d’une procédure de recouvrement dont le délai peut être relativement long.

 VERIFIER SI DES TRAVAUX ONT ETE VOTES OU SONT A ENVISAGER

Pour le premier cas, la lecture des derniers procès-verbaux est nécessaire. Vous pourrez donc relever si des travaux ont été décidés, quelle en est leur nature et surtout savoir quand ont été fixées les dates d’exigibilité des appels de fonds. Cette information est importante pour vous en tant que futur acheteur, car les appels de fonds destinés à financer les travaux, adressés par le Syndic, seront dus par la personne qui sera copropriétaire au jour de la date d’exigibilité de ces appels de fonds, sauf si vous en convenez autrement avec le vendeur dans le compromis de vente.

Dans le second cas, vous pouvez également vous référer aux procès-verbaux des Assemblées Générales afin de noter si des travaux éventuels, même s’ils n’ont pas été acceptés,  ont été proposés par le Syndic de copropriété, parce que nécessaires ou démandés par des copropriétaires. Cela vous donnera une idée de ce qui pourra être prévu à l’ordre du jour de la prochaine réunion des copropriétaires. Ceci étant toutes les discussions dont le sujet n’a pas été inscrit à l’ordre du jour ne sont pas retranscrites dans les procès-verbaux. Il a pu donc être envisagé certains travaux à soumettre au vote dans plusieurs années. N’hésitez donc pas a vous renseigner directement auprès du Syndic de Copropriété, pour savoir si un programme de travaux a été convenu ou si un diagnostic sur l’état de l’immeuble a été réalisé.

 VERIFIER L'EXISTENCE DE PROCEDURES EN COURS

Vérifiez si une procédure judicaire engagée par le Syndicat des Copropriétaires ou à l’encontre de celui-ci est en cours. Une procédure peut se révéler contraignante, car elle génère des frais de justice et plus si l'issue est une condamnation pécuniaire. Le Syndic a pour obligation d’inscrire un point à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale pour rendre compte aux copropriétaires de l’évolution de la procédure et d'en faire mention sur le pré état daté. Il est donc vivement recommandé de se reporter au procés verbaux d'assemblée ou bien au pré état daté.

 VERIFIER L'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE

Outre l'aspect extérieur, pour une vision globale de l'entretien de la copropriété, vous pouvez consulter le carnet d’entretien de l’immeuble (fourni au stade du compromis) qui vous renseignera sur les contrats de maintenance souscrits et sur l’historique des travaux réalisés dans l’immeuble. Cela vous donnera un aperçu de son niveau d’entretien.