Nouveauté Loi ALUR : Le fonds travaux

Nouveauté de l’année 2017, le fonds travaux prévu par la loi Alur est entré en application. Tour d’horizon de cette nouvelle obligation pour les copropriétés.

Pourquoi créer le fonds travaux obligatoire ?

Les travaux en copropriété peuvent être relativement couteux et le moment venu de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaires peut être freiné par la situation financière de quelques copropriétaires qui n’ont pas anticipé le paiement de sommes importantes. Cette situation peut nuire à la copropriété en cas d’impayés ou d’opposition lors de l’assemblée pour le vote des travaux. En ce sens le fonds travaux a un rôle préventif.

Le fonds travaux permet aussi de faciliter la prise décision de réalisation des travaux, les copropriétaires sont plus enclins à accepter des travaux lorsque tout ou partie du montant est déjà financé.

Enfin ajoutons que ce système est déjà en place dans plusieurs pays depuis assez longtemps et que son succès est indéniable.

Autre dispositif existant : les provisions travaux de l’article 18-2

La création d’un fonds destinés à couvrir les travaux n’est pas une innovation, la loi du 10 juillet 1965 prévoit déjà cette possibilité via a constitution de provisions spéciales prévues par l’article 18-2. Le syndic doit inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée tous les trois ans, l’objectif étant de provisionner des sommes pour des travaux à venir mais non encore décidés par l’assemblée. Ce dispositif n’étant pas obligatoire, il ne rencontre pas un franc succès, les copropriétaires préférant épargner de manière individuelle, d’où le caractère obligatoire du fonds créé par la loi Alur.

Mécanisme mis en place 

Le fonds travaux est alimenté par les cotisations obligatoires des copropriétaires. Le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5% du budget de la copropriété. Pour un immeuble doté d’un budget de fonctionnement de 10 000 euros, la cotisation minimale est de 500 euros par an. Il s’agit d’un minimum, et l’assemblée générale des copropriétaires peut prévoir un pourcentage plus élevé. Les sommes correspondantes sont appelées aux copropriétaires en même temps que les appels de charges trimestriels, mais il est possible de prévoir des modalités différentes. Il appartient à l’assemblée de déterminer le montant de la cotisation et les modalités de paiement.

Les immeubles concernés

L’obligation de constituer un fonds travaux ne s’impose pas à tous les immeubles, seuls les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation sont concernés. Ainsi sont donc exclus les immeubles de bureaux. Sont également dispensés de cette obligation, les immeubles neufs dans les 5 premières années suivant la réception de l’ouvrage. Les immeubles de moins de 10 lots peuvent aussi se soustraire de cette obligation par un vote unanime des copropriétaires réunis en assemblée générale. Enfin, pour tous les immeubles, il est possible de ne pas constituer de travaux si le diagnostic technique global conclu à l’absence de travaux pour les 10 prochaines années.

Utilisation du fonds travaux

Le fonds travaux est destiné à financer les travaux nécessaires sur l’immeuble. Il peut s’agir de travaux urgents voire des travaux imposés par les pouvoirs publics, ou bien des travaux d’entretien ou de conservation décidés en assemblée.

Lorsque le montant du fonds travaux vient à dépasser le montant du budget prévisionnel annuel, le syndic de copropriété doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux. Ce plan doit lister les travaux nécessaires à l’immeuble ainsi que l’ordre de priorité dans la réalisation. L’assemblée peut aussi décider de suspendre la cotisation obligatoire si elle décide de ne pas de réaliser des travaux dans l’immédiat.

Quid des sommes versées par le copropriétaire vendeur ?

Dans le mécanisme déjà existant de la provision de l’article 18, les sommes versées par les copropriétaires sont considérées comme des avances faites au syndicat des copropriétaires. Ainsi en cas de vente d’un lot de copropriété, le vendeur récupère la quote part qu’il a versé sur le compte de provision, à charge pour l’acquéreur de reconstituer cette quote part à son entrée dans la copropriété. Dans ce cas, on dit que la quote part est attachée à la personne du copropriétaire. Avec le fonds travaux issu de la loi Alur, la conception est totalement différente puisque les cotisations versées restent attachées au lot en cas de vente. Ainsi le copropriétaire vendeur ne récupère pas les sommes versées au fonds travaux lors de la vente, et l’acquéreur n’a rien à verser lors de son acquisition.

Placement du fonds travaux

Les sommes versées au fonds travaux doivent être déposées sur un compte épargne spécialement ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Ce compte doit être différent du compte affecté au budget de fonctionnement de la copropriété. Ce compte pourra produire des intérêts au bénéfice du syndicat des copropriétaires.